רכישת קרקעות להשקעה

בעוד והפופולאריות של רכישת קרקעות חקלאיות והפשרת קרקעות חקלאיות הולכת וגדלה, עסקאות מסוג זה של רכישת קרקעות, מצליחות לשמור על מידת האטרקטיביות שלהן ולתפוס את ראש רשימת ההשקעות הכדאיות בתחום הנדל”ן בישראל. זאת מהסיבה הפשוטה שעסקאות מסוג זה מאפשרות רכישת קרקע בישראל בעלות מופחתת עד מאד מעלות השוק של קרקע שמיועדת למגורים. עם זאת, כחלק מתהליך קבלת ההחלטה של רוכש הקרקע האם לרכוש את הקרקע החקלאית, כדאיות כלכלית של השקעה היא לא הדבר היחיד שיש לדעת עליה כשבוחנים את מידת הרלוונטיות שלה.

השקעה היא כדאית כשלמשקיע יש אפשרות להעריך את גובה התשואה ביחס לזמן, שכן שביעות רצון מתקבלת כאשר יש הלימה בין הצפוי למצוי. למעשה בכל עולם ההשקעות, כמו בחיים עצמם, קיימת מידה של חוסר וודאות שלעיתים מהווה גם גורם סיכון. במקרה של קרקעות חקלאיות להפשרה סיכון אינו קיים, אבל קיימת חוסר וודאות. על מנת לוודא שאתם עושים את ההשקעה שנכונה לכם יש להבין את כל הרבדים של השקעה מסוג כזה ולגייס את כל המידע שקיים בנוגע למצב שבו הקרקע נמצאת בו היום בתהליך ההפשרה, כמו גם את כל המידע אודות התוכניות העתידיות שקיימות אודות הקרקע הנרכשת, הן ברמה הארצית והן ברמה המקומית. הדבר יגדיל כמובן את היכולת להעריך את פרק הזמן הנדרש למימוש, וכך גם את מידת הוודאות כולה בנוגע להשקעה.

איך להפוך את ההשקעה למשתלמת באמצעות רכישת קרקעות בישראל?

היופי ברכישת קרקע חקלאית להשקעה טמון בעובדה שאין סיכון בדבר מימוש העסקה. בשונה מחברה שעלולה לפשוט רגל ומניותיה עלולות לאבד כל ערך, הקרקעות שהמדינה ייעדה להסב שימושן לטובת מגורים יסבו, ולו רק מעצם הצורך ההולך וגדל בשטח מגורים, השאלה היחידה היא רק מתי זה יקרה. אין יכולת לדעת במדויק מתי יהיה רגע ההפשרה עצמו, אבל יש בהחלט לא מעט נקודות ציון דרך שיאפשרו לבצע הערכה ריאלית בזמן תהליך רכישת הקרקעות. מאחר ומדובר על תהליך רכישת קרקע בעל שלבים שונים (אלה הכוללים קבלות אישור על קיומן של תוכניות מתאר ברמה הארצית וברמה המקומית בנוגע לקרקע, ואישורים ממנהל מקרקעי ישראל) לשלב בו נמצא תהליך ההסבה יש השלכות על העסקה. קבלת תמונה ריאלית על מצב האישורים מבחינת תוכניות המתאר ברגע הקנייה יוכל להעניק צפי עתידי לזמן הדרוש לתהליך. ככל שקיימים יותר אישורים ברגע נתון, מידת הוודאות אודות הקרקע גדלה, אך איתה גדלה גם העלות שלה.

בהיבט הכלכלי יש כמה נקודות להתייחסות. ראשית, סף הכניסה לעסקה מסוג כזה של רכישת קרקע הוא נמוך מאוד (יחסית לסף הכניסה בתחום הנדל”ן בארץ). עסקה משתלמת של רכישת קרקע חקלאית להפשרה יכולה להגיע לעלות של 30-40% מערכה של קרקע למגורים, ולעיתים ניתן למצוא עסקאות במחיר אטרקטיבי אף מזה. עם זאת חשוב לזכור שבשונה מהשקעה בנדל”ן להשכרה או למכירה חוזרת לדוגמא, תקבולים מההשקעה יחלו רק עם מימוש העסקה ולא בעת ביצועה. פרוש הדבר הוא שבמידה ומשתמשים במימון לטובת רכישת הקרקע, לא ניתן יהיה לכסות את החזרי המימון מתוך תקבולים מידיים מהעסקה. דבר נוסף שיש לזכור הוא שעל קרקע לרכישה ישנם מיסי רכישה שיש לשלם, בסמוך לרכישה, ביחוד כאשר מדובר על קרקע המיועדת לחקלאות. בהשוואה לעלויות קרקע למגורים בישראל, עסקה כדאית תאפשר לרכוש קרקע בעלות זניחה באופן יחסי. כמובן שיש לזכור את עלויות הפיתוח עת מימוש שינוי ייעוד הקרקע, כאשר קיימת כמובן האפשרות להפקיע חלק מהשטח לטובתו של קבלן מפתח בתמורה להוצאות הפיתוח.

דבר נוסף שחשוב לדעת מתייחס לשטח החקלאי עצמו ולשימושים המותרים בקרקע חקלאית. ראשית, מדינת ישראל על פי חוקיה יכולה להפקיע נתח של עד 40% מתוך הקרקע לטובת שטחים ציבוריים. שנית, לרוב לא ניתן להבטיח את מיקומו הספציפי של השטח בתוך הנחלה כולה, ואי אפשר ממש לדעת מראש מה ימוקם בסביבתו של השטח. קרקעות חקלאיות למכירה נמצאות בכל רחבי הארץ, כאשר חלק מהותי מכדאיות העסקה ברמה האישית תלוי כמובן במידת התאימות של האזור לצרכים והעדפות של בני הבית (במידה ומדובר על השקעה למגורים).

ממה כדאי להיזהר ברכישת קרקע חקלאית להשקעה?

בשל העלייה בביקוש לדיור, יותר ויותר מפרסמים מציעים רכישה של קרקעות חקלאיות, בשל העובדה שמא בעתיד הלא רחוק יופשרו הקרקעות לבנייה של מתחמי מגורים. אז ממה כדאי להיזהר כשבאים לרכוש קרקע חקלאית?

ראשית, משווקי קרקעות שהם למעשה מתווכים שמקבלים רווח מעצם ביצוע העסקה – הרווח מחושב לפי ההפרש במחיר לדונם (המחיר שבו נרכשה הקרקע החקלאית בעסקה כיום, לעומת המחיר שבו נקנתה הקרקע מלכתחילה). קשה לסמוך על מוכר הקרקע, מאחר ויש הרבה ערפל בנושא, כמו למשל הקושי לדעת מה התכנון העתידי של הקרקע וכמו כן, לדעת מה הסבירות להפשרת הקרקע לאחר רכישה של קרקע חקלאית כזו או אחרת. ישנם אינטרסים רבים לגבי ייעוד הקרקעות: אינטרסים מהכיוון של הוועדות האזוריות, הוועדות הארציות וגורמים נוספים.

שנית, כגודל הפוטנציאל, כך גם גודל הפרסומים השקריים ומצגי השווא שניתן למצוא כיום. ישנם משווקים של קרקעות שמפתים קונים לרכוש זכויות בפרויקטים שונים, תוך שהם מטעים את אותם הקונים, כאשר הם טוענים שתוכניות הבנייה על אותן הקרקעות אושרו – מה שלא בהכרח נכון. אם מפרסמים רכישה של קרקעות חקלאיות, מומלץ לבדוק מול הרשויות המקומיות מה מצב הקרקעות והאם יש להם תוכנית בנייה.

אולם רכישת קרקע כגון קרקע חקלאית היא למעשה הימור, ביצוע בדיקה לקרקע, לקיחת בחשבון גורמי הסיכון השונים, ואיסוף מידע מקיף הם תנאים הכרחיים כדי לבצע רכישה נכונה של אותה הקרקע.

כדאי להיוועץ בחברה המתמחה ברכישת קרקעות חקלאיות, חברה שמציעה גם ייעוץ משפטי ושירותים נוספים וזאת כדי לספק לרוכש הקרקע את כל המידע שנחוץ לו כדי לקבל את ההחלטה הטובה והנכונה ביותר לגבי איזו קרקע לרכוש ואם בכלל.

 דברים שכדאי לבדוק לפני רכישה של קרקע חקלאית להשקעה

כחלק מהשיקולים שנלקחים בחשבון, להלן מספר טיפים שיעזרו לכם לקבל החלטה מושכלת יותר לפני רכישת הקרקע החקלאית:

1. יש לבדוק אילו מקומות עבודה יש בקרבת המגרש החקלאי ומה המרחק מאותם מקומות עבודה. האם מקומות עבודה אלו אטרקטיביים? האם מדובר במתחמי עבודה?
2. חשוב לבדוק את זהות המוכר ומה המוניטין של אותה החברה לרכישת קרקעות חקלאיות.
3. ככלל, כדאי לבדוק האם הקרקעות ממוקמות במרחק סביר מערים ואזורים מיושבים נוספים.
4. יש לבדוק האם מדובר בעסקת מכר או עסקת אופציה.
5. הכרחי לבדוק בעסקה של רכישת קרקע חקלאית מה תהליך ההפקעה, אילו מיסים נלווים לעסקה, מה גובהם והאם יש היטלים נוספים.

למידע נוסף, קראו את המאמר “דברים שחשוב לדעת בבדיקת קרקע חקלאית“.

הבנק כמו גם חברת נחלה המשווקת קרקעות למכירה מאפשרים רכישה של קרקע באמצעות מימון, בעזרת תוכניות מימון גמישות וכדאיות, כאשר הריבית הנוכחית במשק הופכת את המימון החיצוני לאטרקטיבי מתמיד.