קניית דירה ללא הון עצמי

עליית מחירי הדירות בישראל בשנים האחרונות, גרמה לישראלים רבים לחשוש מפני קניית דירה והשקעות נדל”ן ולקושי רב במימון ההון העצמי הנדרש לקבלת משכנתא. הקושי בהשגת ההון העצמי לצורך קניית דירה מאלץ רבים מאתנו לוותר על החלום של קניית דירה ראשונה. אך זהו לא בהכרח המצב בשטח מאחר וישנן אפשרויות בהן ניתן לקנות דירה ללא הון עצמי, בין אם מדובר על קניית דירה למגורים או קניית דירה להשקעה.

איך לקנות דירה ללא הון עצמי – 4 אפשרויות

אפשרות 1: קניית דירה בעזרת מספר בנקים

כיום ניתן לרכוש דירה ללא הון עצמי שצריך לחסוך במשך שנים רבות. מדובר בתופעה יחסית חדשה, אשר התגלתה כיעילה (במיוחד בקרב זוגות צעירים), אך יחד עם זאת דורשת זהירות רבה ותכנון תקציב נכון. אז איך ניתן לרכוש דירה ללא הון עצמי?

הזוג הצעיר, אשר אין בידו את ההון העצמי הנדרש לקבלת המשכנתא, פונה לבנקים אחרים לבקשת “הלוואה לכל מטרה”. הזוג יכול לפנות לבנק אחד  יותר, עד אשר יגייס את שלושים האחוזים מערך הדירה, הנדרשים כהון עצמי. בעצם, מדובר בהליך שגרתי למדי, וזוג בעל הכנסה סבירה יכול לקבל את ההלוואות האלו ללא קושי. לאחר גיוס ההון העצמי לכאורה וריכוזו בחשבון אחד, יוכל הזוג הצעיר לגשת לבנק אחר (או לבנק שלהם), להציג את הכסף בפני הבנק ולקבל את המשכנתא המיוחלת.

שימו לב כי עליכם להיות זהירים, שכן מדובר, סך הכל, במימון של 100% מערך הדירה, מה שאומר שיהיה עליכם לעמוד בפירעון גדול יותר בכל חודש, כאשר תצטרכו לשלם גם תשלום משכנתא וגם להחזיר את תשלומי ההלוואה. עליכם להיות בטוחים שהכנסות בני הזוג מספיקות הן לשם תשלומי ההלוואות והן לטובת המשך אורח חיים תקין.

אפשרות 2: קניית דירה בעזרת משכנתא נוספת מדירת ההורים

בהנחה שלהורי הזוג הצעיר ישנה דירה ללא משכנתא, כלומר שאין תשלומים נוספים על הדירה והיא שייכת במלואה להורים, נוכל לקבל מהבנק משכנתא על דירתם בשיעור של עד 50% מערך הדירה. אם ההורים יסכימו, וכמובן אם הבנק יאשר זאת (לאחר בחינה של הכנסות ההורים ויכולת החזרת המשכנתא שלהם), תוכלו להשתמש בסכום זה כהון העצמי שלכם לצורך קבלת משכנתא משלכם. לדוגמה, נניח ואנו רוצים לרכוש דירה ללא הון עצמי בכלל – דירה בשווי של מיליון ש”ח. ניתן למשכן את דירת ההורים ולקחת עבורה 300,000 ש”ח, שהם בדיוק 30% מערך הדירה שאנו רוצים לקנות. לאחר מכן ניגש לבנק וניקח משכנתא של 700,000 ש”ח – 70 האחוזים הנותרים מערך הדירה הנחשקת. כך, הגענו לסכום כולל של מיליון ש”ח משתי המשכנתאות – שזהו בדיוק מחיר הדירה שאנו רוצים לקנות.

אפשרות 3: שיטת הסבלנות – רכישת דירה זולה יותר ללא צורך בהון עצמי

אם הצלחתם לגייס הון עצמי, אך לא מספיק לקבלת משכנתא על דירה שאתם רוצים לרכוש, ודאי תשמחו לשמוע שישנה עוד אופציה, שדורשת מכם סבלנות בלבד ולא יותר.

מדובר ברכישת דירה זולה יותר והשכרתה, בעוד אתם ממשיכים לשכור את דירתכם הנוכחית. כך לא תצטרכו הון עצמי גבוה או בכלל לצורך קניית הדירה.

נשמע מסובך? נסביר: נניח שאתם רוצים לרכוש דירה במיליון ש”ח, אך אין באפשרותכם לקחת משכנתא בגובה של 70% מערכה, מכיוון שאין לכם את ההון העצמי הנדרש. תוכלו, במקום זאת, לקנות דירה שערכה כחצי מסכום זה (למשל 500-600 אלף ש”ח) ולהשכירה. זה אולי נשמע מוזר, אבל בהחלט קיימות דירות כאלו. בזמן שאתם ממשיכים לגור בדירה שכורה, השכירו את הדירה שקניתם לדיירים אחרים עד אשר ערך הדירה יעלה. כעת, לאחר שעלה ערך הדירה, תוכלו למכור אותה ובעצם להרוויח מעליית המחיר שלה. לאחר שמכרתם אותה, תוכלו לגייס בקלות רבה יותר את ההון העצמי הנדרש לקבלת משכנתא על אותה הדירה בשווי מיליון שקלים שרציתם מלכתחילה.

אפשרות 4: רכישת קרקע חקלאית

אם אתם מעוניינים בהשקעה לטווח ארוך אשר תפיק את התשואה הגבוהה ביותר, כדאי לכם לחשוב על קרקע חקלאית למכירה. מדובר בקרקע אשר כיום אינה מופשרת לבנייה ולכן מחירה הנמוך המאפשר את ביצוע הרכישה ללא כל הון עצמי, בניגוד לקרקע שמיועדת לבנייה.

ברגע שתפשיר הקרקע, תוכלו לבנות עליה בית וכך, למעשה, הצלחתם לחסוך כסף רב ברכישת קרקע חקלאית. אופציה נוספת היא למכור את הקרקע לאחר הפשרתה לבנייה. בזמן זה, מחירה יהיה גבוה הרבה יותר ולמעשה תוכלו לקבל רווח על ההשקעה שלכם. ברווח הזה תוכלו לקנות בית בלי שום הון עצמי התחלתי במקום אחר וליהנות מן התשואה שהפקתם.

לאופציות נוספות של קניית דירה ולטיפים נוספים, מומלץ לקרוא את המדריך לקניית דירה.

חברת נחלה קרקע שהיא נכס, מאפשרת לכם לקנות קרקע חקלאית במימון מלא של 100% ללא צורך בהון עצמי.