סוגי קרקעות בישראל

סוגי קרקעות מחולקים על פי ייעודן: לכל סוג של קרקע קיים ייעוד מסוים שנקבע בוועדות תכנון רבות ולמרות שהייעוד עשוי להשתנות, מדובר בתהליכים הלוקחים פרק זמן ארוך.

סוגי קרקעות וייעודן

• קרקע למסחר – סוג הקרקע למסחר מיועדת למסחר בלבד, כלומר חנויות, משרדים וכדומה.
• קרקע לתעשייה – סוג הקרקע לתעשייה, מיועדת להקמת מפעלים ומבני תעשייה.
• קרקע למגורים – סוג הקרקע זו מיועדת לבניית בנייני מגורים או בתים פרטיים.
• קרקע לתיירות – סוג הקרקע זו מיועדת להקמת בתי מלון ואירוח.
• קרקע חקלאית – סוג זה של קרקע, מיועדת במקור לצרכי חקלאות, פעילות חקלאית ולגידול תוצרת חקלאית.

מלבד הקרקעות הנ”ל, יש סוגים נוספים של קרקעות שאינן מיועדות לבנייה בישראל – קרקע לתחבורה ושטחים פתוחים כגון שמורות טבע.

מה ייעודם של סוגי הקרקעות השונים והאם אפשר לשנות את סוג הקרקע?

לא כל הקרקעות החקלאיות המופשרות מיועדות להקמת מבני מגורים. אם נסתכל על סיווג קרקעות בישראל נגלה קרקע מופשרת למגורים, למסחר, לתעשייה, לתחבורה ולשטח פתוח.

גם אם הקרקע מופשרת היא לא תמיד תניב רווח רב לרוכשים. אם הקרקע מיועדת לתחבורה לדוגמה (הקמת כבישים) – ההשקעה אינה בטוחה, כיוון שייתכן והקרקע תופקע לצורך הקמת הכביש ואילו קרקע המסווגת כ”שטחים פתוחים” נשמרת לעתים כשמורות טבע והמדינה אינה ממהרת לאשר בנייה עליה.

כמו כן, יש להיזהר לא לעשות שימוש חורג בקרקע, כדי להימנע מקנסות, עונשים ועלויות נוספות, כך שאם מדובר בשימוש חורג בקרקע שהיא חקלאית, עדיף לא לקחת סיכון ולחכות עד הפשרת הקרקע החקלאית כדי להימנע משימוש שהוא חורג.

סוגי קרקעות חקלאיות

ישנם כמה סוגי קרקעות בישראל כאשר לא כולן מיועדות לבנייה.

1. קרקעה מסוג חקלאי – קרקע חקלאית, במהותה, מיועדו לעבודה חקלאית – מטע, שדה וכדומה. בשאלה “מה מותר לבנות על קרקע חקלאית?“, התשובה בכלליות היא שאסור לבנות, אפילו קראוון – דבר שמאד מקפידים עליו בישראל. כיוון שקרקע זו לא מיועדת לבנייה, מחירי קרקעות חקלאיות בישראל הם לרוב זולים מאד בהשוואה לקרקעות המיועדות לבנייה.

2. קרקע חקלאית מופשרת – מדובר בסוגד של קרקע שהייתה מיועדת לחקלאות אבל עברה תהליך ארוך של אישורים שבסיומם היא למעשה משנה את הייעוד שלה מקרקע חקלאית לקרקע המיועדת לבנייה.

סוגי קרקעות לבנייה

מחירי הקרקע לרכישה מושפעים מאד מסווג הקרקעות: עבור קרקע חקלאית לא מופשרת התשלום יהיה נמוך משמעותית ממחירה של קרקע מופשרת לבנייה. סווג הקרקעות חשוב מאד, כיוון שגם אם מדובר בשטחיים חקלאיים  מופשרים למכירה, קיים שוני רב בין קרקע מופשרת למגורים וקרקע מופשרת לתעשייה.

ברכישת קרקע חקלאית חשוב לבחון את הסיכוי שהקרקע תעבור הפשרה לקרקע המיועדת לבנייה וכמו כן לבדוק בנוסף את שלב ההפשרה וסווג הקרקעות לבנייה אליהם היא עתידה להשתייך בסופו של דבר. חשוב לזכור כי תהליך ההפשרה עצמו שעשוי להפוך את סוג הקרקע לבנייה, עלול להיות ארוך ותלוי בוועדות תכנון אזוריות, מקומיות וארציות שעליהן אין שליטה.

מחירי קרקעות בישראל

מחירי קרקעות בישראל תלויים במידה רבה בייעוד שלהם. כאשר סוג הקרקע מיועדת לבנייה למגורים, מחירי הקרקע יקרים מאד, במיוחד באזורי הביקוש למגורים. מחירי קרקעות חקלאיות, מצד שני, זולים משמעותית. השקעה בנדל”ן באופן של רכישת קרקע חקלאית מתוך כוונה כי היא תופשר לבנייה בעתיד, היא השקעה שדורשת סבלנות, אך עשויה להביא לרווחים ניכרים. גידול מתמיד באוכלוסייה וחוסר בקרקעות לבנייה מביאים למצב בו קרקעות חקלאיות רבות מופשרות עם הזמן לבנייה. כאשר קרקע מופשרת לבנייה ערכה עולה באופן חד ומביא לרווחים משמעותיים עקב שינוי סיווג הקרקע.

אז אם ביכולתכם להשקיע 100 אלף שקל או יותר ולקבל רווח עתידי גבוה במיוחד, קרקע חקלאית היא הזדמנות טובה בשביל זה.

בעלות קרקעות בישראל

מרבית הבעלות על סוגי הקרקעות השונים בישראל, הם בבעלות המדינה ולמעשה רק כשבעה אחוז ומטה מהקרקעות בישראל נמצאות בבעלות פרטית. קרקעות המסווגות בבעלות ממ”י (מועצת מקרקעי ישראל) למעשה מוחכרות לרוכשים כאשר החכירה של קרקעות עירוניות נמצאת בסיווג “חכירה לדורות”: חכירה לתקופה של 98 שנים עם אפשרות להמשך ל-98 שנים נוספות. זכויותיהם של החוכרים לדורות בקרקע דומות מאד לזכויות בעלי הקרקעות בכל הנוגע למכירה, הורשה או בנייה. כיום, קיימת נטייה לשנות את היחס לקרקע חקלאית באופן דומה כאשר רוכשי קרקעות חקלאיות יכולים להוון חלק גדול מדמי החכירה במעמד הרכישה, ולרשום את הקרקע על שמם בנסח הטאבו.