כל מה שחשוב לדעת על מחירי קרקעות חקלאיות

מחירה של קרקע חקלאית אינו קבוע ותלוי במספר גורמים, שהעיקרי בהם מוכר לרובינו והוא הסיכוי להפשרה לבנייה. אך מה עוד יכול להשפיע על מחיר דונם אדמה חקלאית?

כמה עולה דונם אדמה במשק חקלאי?

עלות דונם חקלאי משתנה בעיקר כתוצאה מהקרבה למרכז הארץ. כאשר מדובר באדמה שאינה מיועדת להפשרה בשנים הקרובות ואין תכנון עירוני או אחר להפשיר קרקע זו – מחירי הקרקע נמוכים באופן משמעותי ממחירי דונמים של אדמה לבנייה. נחלה חקלאית יכולה להכיל בין דונם ל-2.5 דונם של קרקע המיועדת לבנייה ועוד 40-80 דונם של אדמה חקלאית המיועדת לעיבוד. בחלק מהמקומות, קיים אישור הקמת עד שלושה מבני דיוק, לעתים אף תוספת של עד שלושה צימרים בשטח המיועד לבנייה. המחיר הוא למעשה לשטח זה, בקרקע החקלאית לעתים קרובות ניתנת חינם כתוספת למגרש המיועד לבנייה. עלותה של הקרקע החקלאית יכול לנוע בין עלות פיתוח בלבד בגליל ובנגב, ועד כ-10 מיליון ₪ לנחלה מפותחת באזור מרכזי בארץ.

מחיר לפי סוגי אדמות חקלאיות

מחיר אדמה חקלאית תלוי בעיקר בסיכוי ההפשרה של הקרקע לבנייה. לפני שרוכשים קרקע חקלאית להשקעה, חשוב לבדוק כי קיימת תוכנית הפשרה מאושרת או בשלבים מאוחרים. בכל הקשור לעלות דונם חקלאי, קרקע חקלאית מסוג זה תהיה יקרה בהרבה מקרקע חקלאית עבורה אין כלל תוכניות או תוכניות בשלבים מוקדמים. תהליך ההפשרה של קרקעות חקלאיות הוא תהליך ממושך שדברים רבים עלולים להשתבש במהלכו ואין ודאות כי קרקע חקלאית שאינה חלק מתוכנית כזו או אחרת תופשר כלל.

קראו עוד על אופן בדיקת שינויי ייעוד הקרקע החקלאית.

מחיר אדמה חקלאית לפי מיקום

ישנם מספר גורמים שיכולים להעלות מחיר קרקע חקלאית הנוגעים למיקום האדמה. ראשית, קרקעות למכירה הקרובות למרכז או לערים גדולות. ככל ששטח האדמה יהיה קרוב למרכז כך מחירו עשוי לעלות. שנית, גם קירבה לנתיבי הגעה נוחים, למשל לכביש 6 – יכולים להעלות את מחירה של האדמה. כמובן, במידה והקרקע החקלאית צמודה לשכונה נבנית שיש עבורה תוכניות פיתוח הכוללות את שטח האדמה החקלאי – מחיר האדמה יעלה בהתאם.

ממה כדאי להיזהר כשמחיר הקרקע החקלאית נראה נמוך מדי?

האם כדאי להשקיע בקרקע חקלאית כאשר המחיר נראה אטרקטיבי במיוחד? “לא כל הנוצץ זהב”. כאשר מחירי הקרקעות החקלאיות נראים נמוכים מדי, כדאי לבדוק אורות אזהרה אדומים מסוימים וזאת מאחר וישנם מקרים בהם ישנו סיכון ממשי לאבד את הכסף שבחרתם בהשקעה בקרקע חקלאית, בגלל ה”אטרקטיביות” לכאורה של הקרקע והתשואה הגבוהה אותה תוכלו לקבל ברגע שתתבצע הפשרה של הקרקע החקלאית.

כאשר מחיר הקרקע נמוך מדי וכשנראה שאפשר לקבל תשואה גבוהה פי כמה וכמה לאחר שינוי ייעודה, ישנם 3 בדיקות עיקריות שכדאי שתבצעו כדי לנקוט באמצעי זהירות כאלו שלא יסכנו את כספכם לשווא:

ראשית, במקרה של מחיר נמוך מדי של אדמה חקלאית, יש לבצע תחילה בדיקה האם הקרקע נכללת בתוכנית מתאר עירונית או אזורית שאושרה באתר “רשות מקרקעי ישראל”. חשוב לוודא כי הקרקע מיועדת לפיתוח וכי השלב בו הקרקע נמצאת הוא כבר בתכנון. כאשר הקרקע לא כלולה בתוכנית מתאר שכזו, הסיכוי לרווח אולי גבוה יותר אך יידרשו שנים רבות, אם בכלל, עד שניתן יהיה לראות את הרווחים.

שנית, חשוב לבדוק שאין בקרבת האדמה גורמים שימנעו ממנה להיות מאושרת לבנייה כגון מפעל גדול, שמורת טבע או בסיס צבאי.

שלישית, יש לקחת בחשבון שבתהליכי האישור ייתכן שחלק מהאדמה הקרקעית יופקע לצורך הקמת אזורים ציבוריים. הפיצוי הכספי הניתן עבור הפקעת שטחים אינו גבוה.

רצוי להגיע לשטח ולבדוק את תוואי האדמה וגורמים שעלולים להפריע בתהליכי אישורה לבנייה, וכן לזכור כי מדובר בהשקעה לטווח ארוך שכמו כל השקעה עלולה לא לשאת פרי כלל או להצליח מאד.

לחצו לרשימת כל 8 הבדיקות שיש לבצע לפני קניית קרקע חקלאית.