מה זה שינוי ייעוד לקרקע חקלאית?

רוב הקרקעות בישראל (למעלה מ-90%) הן אדמות הנמצאות בבעלותה של המדינה. אדמות אלו מכונות ‘אדמות המנהל’. אחת המשמעויות בכך, היא שייעודן של מרבית הקרקעות במדינה ייקבע על פי החלטות אדמיניסטרטיביות שהיא מקבלת. במקרים מסוימים, יש צורך לבצע ‘שינוי ייעוד של השטח’, כלומר, להסב את ייעודו לייעוד שונה ממה שנקבע עבורו במסמך התב”ע המקורי (תב”ע – “תוכנית בניין עיר”). אחת הדוגמאות הרלוונטיות לכך היא ביצוע שינוי ייעוד לקרקע חקלאית במטרה להקים בה שכונת מגורים.

כיצד מתבצע שינוי ייעוד לקרקעות חקלאיות?

בחלק גדול מן המקרים, מטרת שינוי ייעוד הקרקע הקשורה לשטחים חקלאיים היא לבנות עליהם שכונות מגורים חדשות. בכדי “לחשב ייעוד מחדש”, יש צורך להגיש בקשות מיוחדות לוועדות מקומיות ומחוזיות אשר בוחנות את האפשרות “להפשיר” את הקרקע החקלאית. במילים אחרות, מדובר בתהליך שמטרתו היא להביא לאשרור מחדש של שטח חקלאי למכירה, כקרקע שניתן יהיה לבנות עליה בעתיד. רוב המתעניינים ברכישת הקרקעות החקלאיות אגב, אלו הם משקיעים פרטיים המחפשים נכס מניב לטווח הארוך. אנו ממליצים לבצע בדיקת זכויות בניה, כדי לדעת בין היתר מה ניתן לעשות עם הקרקע.

תהליך הפשרת הקרקעות החקלאיות עשוי לקחת בין 5-15 שנים ובמקרים מסוימים אף יותר, ולכן, חשוב להתאזר בסבלנות רבה ולקחת את פקטור הזמן בחשבון.

בדיקת ייעוד קרקע והסבירות להפשרת הקרקע החקלאית

“האם הן יופשרו או ימשיכו להישאר חקלאיות” – זו התהייה הגדולה מכולן בכל מה שקשור לרכישות קרקעות חקלאיות. יש כמה בדיקות של קרקע חקלאית שניתן (ואף חובה) לבצע בכדי להעריך נכונה את סיכויי ההפשרה של אותה הקרקע ובכך לשנות את ייעודה של הקרקע החקלאית:

• בחינת סיכויי ההפשרה בהתאם לעקרונות תוכנית המתאר הארצית לתכנון ולפיתוח (תמ”א 35): באמצעות המתווה המופיע בתכנית הארצית, תוכלו לוודא כי אין בקרקע החקלאית מפגעי תכנון למיניהם וכי היא עשויה להתאים למטרת בנייה עתידית ובכך להעריך טוב יותר את הסבירות לשינוי ייעודה של הקרקע בנקודת זמן כלשהי.
• סיכויי הפשרה בהתאם לעקרונות תוכנית המתאר המחוזית: בחינת המתווה הקיים בתוכניות המתאר המחוזיות (למשל, תמ”מ 5- תוכנית המתאר המחוזית עבור תל אביב או תמ”מ 2 – תוכנית המתאר המחוזית עבור מחוז הצפון) תוכל לסייע לכם לבחון את סיכויי הפשרתה של קרקע חקלאית באזור מסוים.
• רצף טריטוריאלי קיים: רצף טריטוריאלי ליישוב קיים עשוי לחזק את הסיכויים להרחבת הבנייה בשטחים החקלאיים. מעבר לכך, מומלץ לבחון את רמת הפיתוח האזורי הקיים בסמיכות לקרקעות החקלאיות.