שימוש חורג בקרקע חקלאית

שימוש חורג מתייחס לכל שימוש בקרקע חקלאית שלא מוסדר כחוק. מצבם הכלכלי של חקלאים רבים בארץ אינו פשוט וכדי להצליח לסיים את החודש הם נאלצים לחפש מקורות הכנסה נוספים. כאשר הם משתמשים בחלק מהנחלה החקלאית שעליה הם אמונים על מנת ליצור מקורות הכנסה חדשים אלו, הם עלולים למצוא את עצמם נתבעים בהליכים פליליים ואזרחיים בגין שימוש חורג בקרקע חקלאית.

מהו שימוש חורג בקרקע חקלאית לפי חוק ההתיישבות החקלאית?

חוק ההתיישבות החקלאית בא להבטיח כי כאשר רשות מקרקעי ישראל מחכירה קרקע לשימוש חקלאי, הקרקע תשמש לצרכים חקלאיים, כלומר ייצור תוצרים חקלאיים. מה זה שימוש חורג מהיתר? שימוש חורג בקרקע משמעו שהקרקע, שיועדה לשימוש לצורך עיבוד חקלאי משמשת לצרכים אחרים: השכרת מבני מגורים או משרדים, שטחי אחסון, הקמת בתי מלאכה שונים וכדומה. דבר נוסף שחשוב לדעת הוא מה זה זכויות בניה ואילו סוגים קיימים.

שימוש חורג בקרקע חקלאית פרטית

שימוש חורג בקרקע חקלאית פרטית גם הוא יכול לגרור תביעה מטעם ועדות התכנון והבינוי. כאשר יש ייעוד של הקרקע כחקלאית, אפילו אם הקרקע היא קרקע פרטית שאינה בבעלות רשות מקרקעי ישראל, קיים תכנון המייעד לקרקע שימוש חקלאי וכל שימוש אחר שאינו חקלאי, גם אם מדובר בשינוי ייעוד כתוצאה מתהליך ההפשרה של קרקע חקלאית דורש קבלת היתרי בנייה ואישור מפרטי תכנון מפורטים. מטרת האישורים הללו היא לוודא כי נשמר האופי התכנוני של האזור כולו וקיים פיקוח על איכות ובטיחות הבנייה.

מהו היטל השבחה בגין שימוש חורג מהיתר?

חריגה בשימוש בקרקע חקלאית בהגדרתה היא כאשר מתכננים להשתמש בקרקע למטרה השונה מזו שהותרה בתוכנית בניין העיר או בהיתר הבנייה ניתן לבקש “שימוש חורג”.

ככלל, שימוש אשר חורג מההיתר, הינו אחד משני המקרים הבאים:

1. שימוש חורג מהיתר בנייה, אשר תואם לתוכנית בנין עיר.

2. שימוש חורג מהיתר בנייה, אשר אינו תואם לתוכנית בנין עיר.

ייתכן ובמהלך השנים ייעוד הקרקע ישתנה בעקבות עדכון ותכנון תוכניות עיר עדכניות לדוגמה. במקרה זה סוג הקרקע שהייתה מוגדרת כקרקע חקלאית בעבר עוברת תהליך הסבת ייעוד לשכונת מגורים, לדוגמה. אילו הקרקע הייתה בבעלות פרטית, בעלי הקרקע היו זוכים במסגרת מכירת הקרקע ליזם בזכויות מסוימות: דירות מגורים בשכונה שתבנה, לדוגמה.

כאשר מדובר בקרקע השייכת לרשות מקרקעי ישראל (רמ”י) המיועדת לשימוש חקלאי ועוברת שינוי ייעוד, גם אז ערך הקרקע עולה. כדי לפצות את רמ”י, חוכר הקרקע אמור לשלם היטל השבחה המגלם את שווי עליית ערך הקרקע בעקבות הבנייה. ערך הקרקע עולה גם כאשר ייעוד הקרקע לא השתנה אך נעשה שימוש חורג מהיתר – למשל בניית בית מלאכה על אדמה שהייתה מיועדת לעיבוד חקלאי או בניית צימר והשכרתו.

היטל השבחה בגין שימוש חורג מהיתר יכול להיגזר כעונש או כחלק מהניסיון להסדיר שימוש חורג מהיתר. על מנת לקבל היתר שכזה, יש לקבל אישור על בניית המבנים מועדות התכנון שהן בתורן דורשות את אישור רמ”י על שינוי הייעוד. רמ”י מתנה את קבלת האישור בתשלום שנתי בגובה 5% משווי הקרקע לאותו השימוש או בתשלום דמי היוון בגובה 91% משווי הקרקע. את התשלום היא דורשת רטרואקטיבית – מרגע שנעשה שימוש חורג. במצב זה עלולים דמי ההיוון לעלות על 100% משווי הקרקע.

העונש על שימוש חורג בקרקע חקלאית

בית המשפט לאחרונה מחמיר באכיפת חוק ההתיישבות החקלאית והוא עלול לגזור עונשים כבדים הן על האגודות והפרטים אשר עושים שימוש חריג בקרקע חקלאית מוחכרת. בין פסקי הדין נוכל למצוא קנסות כבדים, דרישה להריסת המבנים הלא חוקיים ואף עונשי מאסר. לעתים גם נגזר כפל קנס ודרישה לשלם היטל השבחה על התקופה בה הקרקע שימשה לשימוש החורג מייעודה המקורי החקלאי.

העונש הרשמי על שימוש חורג בקרקע חקלאית מוחכרת היא הפקעתה על יד רמ”י, כאשר קנס ניתן כהקלה בהנחה שמדובר בהפרה ראשונה. לאחרונה קיימים פסקי דין המדברים על הפקעת הקרקע כבר מהחריגה הראשונה, ודחיית דרישה לתשלום קנס לאחר התרעה ראשונה.

קבלת היתרים לשימוש חורג בקרקע

על מנת לקבל היתרים לשימוש חורג בקרקע שהיא חקלאית, יש להגיש בקשה לשימוש חורג בוועדת התכנון. הבקשה מלווה בתכנון מפורט ואישור מרמ”י הכולל תשלום היוון או השבחה שנתית על הקרקע, כולל הסדרה רטרואקטיבית במידה הייתה קיימת חריגה בשימוש בעבר. לא כל השימושים החורגים מאושרים, והאישור המתקבל הוא זמני. הדרישה לתשלום רטרואקטיבי מובילה רבים להעדיף ולהסתכן בתביעות פליליות ואזרחיות מטעם ועדות התכנון ורמ”י ולא להיכנס לתהליכי הסדרת השימוש החורג בקרקע.

אנו בחברת נחלה – קרקע שהיא נכס, מעמידים מגוון קרקעות למכירה במחירים אטרקטיביים במיוחד ובמיקומים מצויינים, בסמיעות לשכונות מגורים בהרחבה. אותן קרקעות חקלאיות להשקעה, בסבירות גבוהה להפשרה ולשינוי ייעודם לבניית מבני מגורים או כל שימוש אחר מלבד חקלאות.