מתי ואיך מבצעים פיצול נחלה במשק חקלאי?

ישנם מקרים רבים בהם ניתן לבצע פיצול לנחלה חקלאית. המקרה הנפוץ ביותר הוא כאשר שותפות בקרקעות אינה אפשרית יותר מסיבה כזו או אחרת ושיש לפרק אותה. במאמר הבא נספק לכם את כל המידע הדרוש לכם בנוגע לפיצול נחלות חקלאיות.

מה זה פיצול נחלה חקלאית?

פיצול נחלה חקלאית במושבים היא האפשרות לחלק את מגרש המגורים לשתי יחידות שונות שאותן ניתן להוריש באופן עצמאי. פיצול כזה בא לפתור בעיית הורשה שהייתה קיימת קודם לכן במושבים ויכולה גם לספק מקורות הכנסה נוספים עוד לפני ההורשה. מתיישבים במושבים קיבלו לידיהם נחלות חקלאיות. כל נחלה פוצלה לשתי חלקות – חלקת המגורים והחלקה החקלאית. חלקת המגורים כוללת את מבנה המגורים של בעלי הנחלה. ניתן לבנות בשטחה מבנים לצאצאים נוספים, אך עד לשנת 2011, רשות מקרקעי ישראל לא נתנה רשות להפריד את חלקת המגורים לשני מגרשים שונים תחת בעלויות שונות. לאחר החלטה 979 וקבלת משנה תוקף מפסק דין בהחלטת בג”ץ, עודכנה ההחלטה והפכה להיות החלטה 1523 בעניין פיצול של נחלות חקלאיות.

החלטה 1523 מאפשרת לבעל הנחלה לפצל ולהפריד מגרש למגורים מתוך חלקת המגורים שבבעלותו, לחתום לגבי המגרש המפוצל חוזה חכירה ולקבל עבור המגרש את מלוא זכויות הבנייה למגורים במגרש. ההחלטה מאפשרת למתיישב בעל הזכויות בנחלה לעגן את זכויותיו בחלקת המגורים ולדאוג לרישומן בספרי המקרקעין כיחידה עצמאית ונפרדת. ההחלטה מאפשרת קבלת הרשאה לבניה בכל חלקת המגורים, ללא הגבלה וללא צורך בהוכחת רצף בין דורי בנחלה.

כיוון שגודל חלקת המגורים עומד על 375 מ”ר ממנו חובה להשאיר 160 מ”ר לנחלה העיקרית למגורי החוכר ולמגרש שיפוצל יוצמדו זכויות בניה מינימליים של 160 מ”ר – מספר הפיצולים האפשריים בפועל הוא למעשה אחד.

מקרים בהם ניתן לפצל נחלה חקלאית

תהליך הפרצלציה – פיצול נחלה במשק חקלאי, כולל מספר שלבים ותנאים. ראשית, על בעל נחלה של קרקע להשקעה להגיש בקשה למחלקה החקלאית במנהל מקרקעי ישראל, לפיה הינו מעוניין להצטרף להסדר בהתאם להחלטה 1523. לבקשה יש לצרף:

• חתימת המתיישב והאגודה.
• תשריט חתום על ידי מודד ובו מסומנת חלקת המגורים.
• התחייבות האגודה לעמידה בתוכנית תמ”א 35.

לאחר הסדרת כל השימושים הלא מוסדרים בנחלה ובתנאי שהחוכר עצמו מתגורר בנחלה ושילם תשלום ראשוני של “דמי הצטרפות” להסכם 1523 – ניתן לבצע את הפרצלציה (פיצול נחלה חקלאית).

נציין כי חשוב לעשות הבחנה בין פרצלציה המתייחסת לפיצול נחלה במשק חקלאי ללרה פרצלציה שהיא איחוד וחלוקה של מגרשים.

עלות פיצול נחלה קרקעית

האם משתלם לבצע פיצול של נחלה חקלאית? גם במקרה זה בדומה לבדיקה של קרקע חקלאית, כדאי לבדוק ולקחת בחשבון את העלות הכוללת של פיצול הנחלה באופן הבא:

• תשלום ראשוני – תשלום בגובה 75% מערך הקרקע של חלקת המגורים, עבור רשות מקרקעי ישראל בזמן ההצטרפות להסכם 1523.
• השלמת דמי ההיוון – תשלום לרשות מקרקעי ישראל (רמ”י) בגובה 25% נוספים מערך הקרקע (סך כל התשלום לרמ”י עבור דמי היוון – 33% מערך הקרקע למגורים). לאחר תשלום דמי ההיוון לתקופה של 49 שנה, ניתן להשכיר או למכור את הנכס ללא כל הגבלה
• היטל השבחה – תשלום שישולם לוועדה המקומית לתכנון ובניה על השבחת זכויות הבניה בגובה של עד מחצית מעליית השווי של המקרקעין. בעל הנחלה המקורי הוא זה שחייב בתשלום.
• מס רכישה – לעתים רשויות המס מכירות בפעולת פיצול נחלה חקלאית כעסקה לרכישת זכויות במקרקעין. ככזו, הן עלולות לחייב את החוכר גם בתשלום מס רכישה. מצב זה מתרחש כאשר בעל הזכויות בנחלה הינו בר רשות ולא חוכר לדורות.