אופציה במקרקעין

ההגדרה הרשמית למונח אופציה במקרקעין, לפי חוק מיסוי מקרקעין היא שלפי סעיף 49 י(א) כשמדברים על אופציות במקרקעין, מדברים על הזכות לרכישת זכות במקרקעין.

סוגי אופציות במקרקעין

אופציה במקרקעין דומה במהותה לאופציה בשוק ההון: חוזה סחיר שנחתם בין המוכר לקונה לגבי הזכות (בלבד) למכור או לקנות מקרקעין מסוימים. ישנם שני סוגי אופציות במקרקעין: קנייה (Call) ומכירה (Put).
באופציית קנייה (Call), המוכר מתחייב למכור את הנכס לקונה בסכום מסוים עד לתאריך מסוים. לדוגמה, יזם זיהה קרקע שייתכן וירצה לפתח, בהתאם לאישורים שאולי יתקבלו. הוא יכול לרכוש אופציית קנייה מבעל הקרקע שבה בעל הקרקע מתחייב למכור את הנכס במחיר מסוים ידוע מראש, אם האישורים יתקבלו. ליזם יש שנתיים מרווח נשימה בהם לא יצטרך לשלם מס רכישה ושבח לפני שיחליט האם לממש את זכותו בחוזה ולרכוש את הנכס. באופציית מכירה (Put), מוכר האופציה למעשה קונה זכות ראשונים לרכישת נכס של קונה האופציה.
כמו בשוק ההון, ניתן לסחור באופציות בנפרד מנכס המקרקעין עצמו. כיוון שיש מיסוי ייחודי על עסקאות מקרקעין, גם על אופציות מקרקעין מוכלים חוקים שונים. חיוב מס שבח ורכישה יתקיים במידה והאופציה ממומשת – כלומר נכס המקרקעין אכן נקנה או נמכר בתקופה המצוינת באופציה.

אופציה ייחודית במקרקעין הפטורה ממס

קיים פטור על מיסוי (מס שבח ומס רכישה) על מכירת אופציה “ייחודית” במקרקעין במידה ומתקיימים מספר תנאים:

• האופציה ניתנת בכתב ולא בעל פה.
• האופציה היא סחירה.
• המוכר מתחייב בהתחייבות שאינה חוזרת בהסכם האופציה. כלומר מחזיק האופציה לא יכול לחזור בו במשך כל תקופת האופציה.
• תקופת האופציה המרבית היא שנתיים.
• מחיר האופציה הוא עד 5% ממחיר הנכס או שווי הזכות. זאת אומרת שהתמורה שנותן האופציה מקבל עבור מתן האופציה הייחודית, לא עולה על 5% משווי הזכות במקרקעין או 5% ממחיר מימוש האופציה במקרקעין, כפי שנקבע בהסכם האופציה. זאת  לפי הגבוה ביניהם.
• מכירת האופציה מתועדת בטווח של חודש.
• אין העברת זכויות ממשיות בנכס המקרקעין עצמו במסגרת רכישת האופציה.

רק כאשר כל התנאים הנ”ל תקפים, האופציה תיחשב כאופציה “ייחודית” במקרקעין, אשר תהיה זכאית לקבלת פטור ממס שבח ומס רכישה.

בחזרה למילון המונחים במקרקעין