השקעות נדל”ן – סקירה מלאה של אפיקי השקעה בנדל”ן

השקעות נדל”ן

שוק השקעות בנדל”ן ב- 2017 – נתונים

ברבעון הראשון של 2017, נרכשו 27.5 אלף דירות, דבר המהווה ירידה של 8% ברכישת דירות מול הרבעון המקביל בשנת 2016. מדובר באחת הרמות הרבעוניות הנמוכות ביותר אשר נרשמו בישראל בשנתיים האחרונות. בנוסף, ברבעון זה נרשמה ירידה של 40% ברכישת דירות חדשות על ידי זוגות צעירים. ברבעון השני השנה, נרכשו 24 אלף דירות, ירידה משמעותית של 15% מהרבעון בשנה שעברה. בנוסף, שיעור המשקיעים מכלל העסקאות נמצא בשפל מאז שנת 2003 ומכירה של דירות חדשות ממשיכה להיות נמוכה. גם באזור המרכז נרשמה ירידה חדה – בחודש פברואר האחרון נרכשו 260 דירות חדשות, ירידה חדה של 44% בהשוואה לפברואר אשתקד.

שוק הנדל”ן ב-2017

הסיבה לירידה בכמות רכישת דירות ב- 2017

קיימות מספר סיבות לירידה ברכישת דירות ולהשקעות בנדל”ן מסוג זה. הראשונה שבהן היא צעדי המיסוי של משרד האוצר, אשר משפיעים על המשקיעים. גורם נוסף הוא מס דירה שלישית, אשר משפיע גם הוא על המשקיעים הכבדים, וגורם להם בהתאם לרכוש פחות דירות ולהרחיב את סל ההשקעות שלהם במוצרים אחרים מלבד נדל”ן. סיבות אלה נכונות ברוב חלקי הארץ, אך ישנן ערים מסוימות בהן סיבות אחרות מהוות גורם משמעותי יותר. כך למשל, בירושלים, חלה צניחה שנתית של 30% ברכישת דירות, אשר נובעת מגורמים אחרים: מחירי הדירות הגבוהים, האטה משמעותית בבנייה בעיר ו”הגירה” של האוכלוסייה החרדית הצעירה אל מחוץ לעיר, בעיקר אל בית שמש.

ומה המצב כיום? – השקעות בנדל”ן ב- 2019

כשמדברים על השקעות, אי אפשר שלא לדבר על השקעות נדל”ן – התחום הנכון ביותר לשים בו את הכסף, וזאת מכמה סיבות פשוטות.

בשונה ממוצרים פיננסיים, בהשקעה בנכס נדלני, מדובר על נכס ממשי, מה שאומר שהסיכוי שלו להתנדף, כמו מניה של חברה שמתפרקת, הוא אפסי. לא מפרקים נכס, קרקע אינה נעלמת וערכה לרוב נשמר. נכון שיכולה להיות ירידת ערך בנקודות זמן מסוימות, כפי שקרה בארצות הברית, אבל זה עניין נקודתי שאחריו תמיד מגיע שיקום.

במיוחד בארץ, לאור העלייה הקבועה והגבוהה בעלויות הנדל”ן לאורך השנים האחרונות, ולאור העובדה שכמות הקרקע כאן היא כה מוגבלת, אין ספק שנדל”ן היא ההשקעה הבטוחה ביותר ונכס שיוכל להניב תשואה גבוהה יותר יהיה נכס כמו קרקע חקלאית.

איך ניתן להשקיע בנדל”ן?

השקעה בנדל”ן בחו”ל

אין זה סוד שיש השקעות נדל”ן, הכוללות נכסים מניבים עם תשואות שיכולים להיות אטרקטיביות במיוחד.

בעוד שבישראל, נכס מניב תשואה בממוצע הנעה בין 3%-5% בבתי מגורים ופרויקט של תמ”א 38, יכול לספק לנו תשואות גבוהות יותר של בין 7% ל-9% בנדל”ן מסחרי. מנגד, הזדמנות נדל”ן טובה בחו”ל,  לדוגמת בתי מגורים יכולים להניב תשואות של לפחות 5% (תלוי כמובן במקום) ובנדל”ן מסחרי התשואות צפויות להגיע ליותר מ- 10%. בעוד ואלו המשקיעים בנכסים אלו מעבר לים, הם בד”כ גופים מסחריים ובנקים, אסור לשכוח כי הסיכון גדול אף יותר.

ישנם סוגיות נוספות לאלו הרוצים להשקיע בנדל”ן בחו”ל, להלן כמה מהן:

  1. יש להתמצא פיסית בשטח וצורך לעשות מחקר שוק רחב בעזרת מישהו מקומי.
  2. סוגיות משפטיות במדינה זרה.
  3. שיקולי מיסוי במדינה זרה.
  4. בעית נגישות – מעקב אחרי הנכס/הפרויקט בשלט רחוק.
  5. כמות הכסף הדרוש להשקעה אינה תמיד בהישג יד המשקיע, היות ואתם לא רוצים לקחת משכנתא, או שאתם פשוט חוששים להשקיע סכומים גבוהים.

השקעה בנדל”ן בישראל

השקעה בתמ”א 38

בשנים האחרונות, חלה עלייה משמעותית בפרויקטים של התחדשות עירונית מסוג תמ”א 38, שכן מדובר בתוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה. במסגרת תוכנית זו, מקבל כל בעל דירה, בית משופץ עם תשתיות משודרגות. המחיר לדירה לאחר השיפוץ עולה משמעותית ומהווה השקעה טובה לאלו שיכולים לרכוש דירה שצפויה לעבור תהליך שכזה בעתיד הנראה לעין. הבעיה בפרויקט זה, שאם אתם מחפשים להשקיע בנכס נדל”ן שמחירו יהיה הגיוני, זה לא המצב, שכן מדובר ברכישה של נכס בנוי.

השקעה בתוכנית מחיר למשתכן

אין מי שלא מכיר את הפרויקט של המחיר למשתכן.

תכנית “מחיר למשתכן”, מאז שנת 2014 ועד לסוף המחצית הראשונה של 2016, הביאה לכמות החודשית ממוצעת של רכישות של דירות, בין 2,500 ל-2,800 דירות, בעוד שהחל מהמחצית השנייה של שנת 2016, בה החלה המדינה לקדם יותר ויותר את תכנית “מחיר למשתכן”, הכמות החודשית הממוצעת ירדה לכמות של בין 2,100 ל-2,500 דירות בלבד. למרות נתונים אלו, ניתוח משרד האוצר מראה כי תכנית זו מתאימה דווקא לרוכשים בעלי יכולת כלכלית גבוהה, מכיוון שמעטים הזוגות הצעירים המסוגלים לעמוד בתשלום שכר הדירה בנוסף לתשלום המשכנתא, לכן נדמה כי דרוש שינוי משמעותי בקרב הזוגות הצעירים, ולאחר שימצאו פתרונות נוספים וקרנה של תוכנית “מחיר למשתכן” תרד, יחזרו הזוגות הללו לרכוש דירות ויתכן ונראה את הנתונים ברכישה מטפסים בחזרה.

רבים מעוניינים להשקיע בנכס שכזה ולקנות כמה שיותר דירות במחיר נמוך, כדי להשכיר או למכור במועד מאוחר יותר את הכנס הנדלני במחיר גבוה בהרבה ובכך ליהנות מתשואה ומרווח נאה במיוחד, אולם כיום יש הגבלות וקריטריונים אשר מונעים ממשיקיעים אלו מלגזול את ההזדמנות שזוג צעיר יוכל להגשים את חלומו ולהקים בית בישראל עם דירה במחיר סביר.

 השקעות נדל”ן קטנות – עד 300,000 שקל

אלטרנטיבות רבות יש לאלו הרוצים להשקיע סכומי כסף קטנים בטווח של עד 300,000 שקל.

אפיקי השקעה בסכומים קטנים של עד 300,000 שקל

  1. רכישת קרקע בפריפרייה – השקעה בנדל”ן בפריפרייה יכולה להצריך מכם השקעה ראשונית קטנה יחסית של עד 300,000 שקל המהווים הון עצמי, ובתוספת של תשלומי משכנתא חודשיים, תוכלו ליהנות מתשואה עתידית בגובה שבין 3%-6%.
  2. השקעה במשרדים מסחריים – אם בחרתם להשקיע בסוג נדל”ן זה, תוכלו ליהנות לרוב מתשואה הנעה בין  5%-8%, הנובעים לרוב מדמי שכירות+עלייה בערך הנכס.
  3. השקעות נדל”ן בחו”ל – ישנם הזדמנויות רבות לנכסים שיכולות להניב תשואה בגובה שבין 6%-12%, כאשר עיקר התשואה נובעת משכר דירה חודשי+השבחה של הקרקע. אולם כאן צריך להיזהר, כי ישנם סוגיות רבות כפי שצוויינו מעלה, המהווים מכשול בדרך לתשואה שכזו מאותם הנכסים ובייחוד מכיווון שמדובר בשטח שאינו מוכר לכם, עם מערכת אחרת לגמרי של חוקים שאותה צריך להכיר לעומק.
  4. קניית קרקע חקלאית – קניית קרקע חקלאית, היא האלטרנטיבה הכדאית ביותר מבחינת השקעה בנדלן, וזאת מכיון שבהשקעה של 100,000 שקל ועד השקעה של 300,000 שקל מדובר בקרקע לכל דבר.

    קרקע חקלאית להשקעה היא אמנם השקעה לטווח ארוך, אבל היא נגישה ביותר. המשמעות של רכישת קרקעות חקלאיות היא שיש תהליך של הפשרה והחלפת ייעוד, מה שלוקח זמן, יחד עם זאת, מבחינה פיננסית מדובר על הזדמנות פז. בעלות שהיא פחות מרבע ממחיר השוק, ובזמן המתנה של שנים ספורות בלבד, תוכלו להבטיח לעצמכם בית בישראל. בין אם תחליטו להסב אותו למגורים שלכם, או לשמור אותו כהשקעה ולמכור או להשכיר בעתיד- זה בהחלט מכרה זהב.

    מילת המפתח בעולם ההשקעות היא סבלנות, ומי שיש לו ממנה, ולו מעט, יוכל להבטיח לעצמו תשואה מדהימה.

    בפסקה הבאה, נרחיב האם השקעה בנדל”ן כמו קרקע חקלאית מהווה סיכון או הזדמנות.

השקעה בקרקע – סיכון או חלון הזדמנויות?

בעולם של משברים פיננסיים, ריבית אפס ונכסים וירטואליים שערכם מרקיע שחקים בין לילה ומתרסק עוד מהר מזה, לפחות במדינת ישראל יש מגמה ברורה ויציבה, שבה המחירים לא רק שומרים על הערך שלהם, אלא רק הולכים ועולים- ואלה הם מחירי הנדל”ן, ובעיקר מחיר הקרקע. החשבון הוא די פשוט, המדינה שלנו קטנה מאד, כמות הקרקע מוגבלת, אבל כמות האנשים הולכת וגדלה, וזה לא רק בגלל הילודה.

ובכן, כדאי לדעת שלמרות המחירים הגבוהים של הנדל”ן בישראל, יש לכם הזדמנות נפלאה להשקיע בנדל”ן, להבטיח את העתיד של הילדים שלכם, ולקבל תשואה של מאות אחוזים. כן, זהו אינו חלום, זוהי ההזדמנות שתעניק לכם קרקע חקלאית. דוגמא מושלמת לכך היא קרקע חקלאית בבנימינה שצפויה להפשיר ולהניב תשואה של מאות אחוזים בעתיד.

הקרקע בישראל מחולקת לפי סיווגים, ובעוד שהקרקע המופשרת לבנייה מצומצמת ביותר, יש המון שטחים בארץ, תחת ההגדרה של שטחים חקלאיים, אך ללא שימוש חקלאי שנעשה בהם. חלק מהקרקעות הללו נמצאות בתהליך של הפשרה לטובת שינוי ייעוד. מחיר קרקע חקלאית נמוך באופן ניכר מקרקע שייעודה מגורים, ובזמן תהליך הפשרת הקרקע קיימת הזדמנות לרכוש אותה במחיר מופחת במיוחד. אדמות חקלאיות למכירה הן הזדמנות השקעה נפלאה להורים שרוצים להבטיח את העתיד של הילדים שלהם, ולהעניק להם בבוא היום את כל מה שמגיע להם, גם אם זה לא באמת תואם את כוח הקנייה שלכם.

מטבע הדברים, ערך הקרקע טרם שינוי ייעודו, נמוך משמעותית, בשלב אישורי התכניות ותהליך שינוי ייעוד ערכה עולה מעט, אבל המחיר עדיין נותן אטרקטיבי ביותר. את שיקולי הקנייה כדאי לעשות בהתאם לפרק הזמן שבמהלכו אתם רוצים להשקיע את הכסף.

חשוב להזכיר כי אם החלטתם להשקיע בנדל”ן כמו קרקע חקלאית, או כל קרקע אחרת, חשוב לדעת איך לבדוק קרקע חקלאית וזאת כדי תקבלו את ההחלטה מושכלת יותר היכן להשקיע את כספכם.

השקעה בנדל”ן לעתיד טוב יותר לילדים שלך

מהרגע שנולדים לנו הילדים, לא רק שהספונטניות עפה לה מהחלון, אלא טווח הצפי שלנו לעתיד מתחיל להיות מחושב בעשרות שנים. הצטרף למשפחה אדם קטנטן, וזו האחריות הבלעדית שלנו להבטיח את קיומו וביטחונו, הרבה מעבר ל 18 שנים הראשונות שכולם מדברים עליהן.

תואר ראשון, חתונה, לידות, בית… כל כך הרבה תחנות בחייהם של הילדים שלנו אחרי שהם חוצים את גיל 18, ובכל אחת מהן ההורים תומכים.

לשמור על הבריאות שלנו למענם הוא הדבר החשוב ביותר, אבל חשובים גם המשאבים שיש לנו להעמיד לרשותם ולטובתם. רוב ההורים פותחים תכניות חסכון לילדים, מיד עם לידתם. תכניות חסכון אלו אמורות לספק מקור מימון ללימודים האקדמיים, למימון החתונה, לסיוע עם הילדים וכמובן לרכישת בית. כן, לא מעט הוצאות, ועם הריבית שיש במשק, גם עם תכניות החיסכון האטרקטיביות ביותר, המקסימום שנוכל להגיע אליו, וגם זה במומחיות יתרה, יהיו עשרה אחוזים.

השקעת נדל”ן – העתיד של הילדים שלך

למעשה, על הכסף ששמים בצד למען הילדים מוטב להסתכל כעל השקעה לטווח ארוך, במקום כעל חסכון, באופן כזה תוכלו לתעל את הכסף שלכם בצורה כלכלית יותר, ולקבל ביום פתיחת החסכונות הרבה יותר ממה שחסכתם בפועל. בעוד שחסכון בסיסי יספק לכם תשואה של אחוזים בודדים בלבד מדי שנה, במקרה הטוב, השקעה נבונה של הכסף שהחלטתם לשים בצד תוכל להפיק לכם תשואה כפולה ומכופלת, לבטח אם אתם מתכווננים לטווח בינוני עד ארוך.

פחד מסיכונים

אין ספק שגם מי שבשל ומוכן, ויש לו הון עצמי נתקל בחומה בישראל, לאור המחירים הגבוהים, אבל זוהי אינה עובדה סופית וחד משמעית. גם עם המצב הנתון יש לא מעט הזדמנויות שנגישות גם בעלויות סבירות. תופתעו לגלות, סבירות עד כמה.

מבחינה פסיכולוגית, את כלל המשקיעים נהוג לחלק לשתי קבוצות, בחלוקה גסה ודי פשטנית.  מצד אחד, יש את שונאי הסיכון, ואלה האוהבים את הסיכון. סיכון היא אינה מילה גסה, ולמעשה, אנחנו חיים בסיכון בכל רגע נתון. מאחר ועוד לא קם עלינו נביא, אין לנו שום יכולת לדעת באמת מה יקרה ברגע הבא, לכן בכל פעם שאנחנו קמים מהמיטה, יוצאים מהבית, חוצים את הכביש, או אפילו מבשלים אנחנו לוקחים סיכון על החיים שלנו. יחד עם זאת, אנחנו, באופן אוטומטי ולא מודע, מחשבים את מידת ההסתברות. אנחנו מכבים הגז מיד בתום הבישול, מסתכלים לצדדים כשחוצים את הכביש, ופוקחים עיניים בכדי לא למעוד.

העובדה הזו היא נכונה לגבי החיים והיא נכונה גם לגבי השקעות. סיכון הוא אלמנט בלתי נפרד מהחיים, ולכן אין מקום לחשוש ממנו, בטח אי אפשר להימנע ממנו. מה בכל זאת כן אפשר לעשות? אפשר לחשב סיכונים, וברגע שהסיכון הוא מחושב, ברגע שאנחנו יודעים בדיוק מה וכמה אנחנו עלולים להפסיד, ההחלטות שמתקבלות הן מושכלות יותר ובטוחות הרבה יותר.

השקעה בנדל”ן היא בהחלט סיכון מחושב ויש כאלו שיעדיפו אפילו למשוך את כספי הפנסיה שלהם בשביל הזדמנות שכזו, בייחוד כאשר לרוב מחירי עסקאות הנדל”ן הן לרוב גבוהות יותר מכל אפיק השקעה אחר, אך גם המתגמלות ביותר.

מאמרים נוספים

השקעה בקרקע חקלאית – הזדמנות היובל או ספקולציה?

שוק השקעות בנדל”ן ב- 2017 – נתונים ברבעון הראשון של 2017, נרכשו 27.5 אלף דירות, דבר המהווה ירידה של 8% ברכישת דירות מול הרבעון המקביל בשנת 2016. מדובר באחת הרמות הרבעוניות הנמוכות ביותר אשר נרשמו בישראל בשנתיים האחרונות. בנוסף, ברבעון זה נרשמה ירידה של 40% ברכישת דירות חדשות על ידי זוגות צעירים. ברבעון השני השנה, […]

קרא עוד
איפה כדאי להשקיע 100 אלף שקל

שוק השקעות בנדל”ן ב- 2017 – נתונים ברבעון הראשון של 2017, נרכשו 27.5 אלף דירות, דבר המהווה ירידה של 8% ברכישת דירות מול הרבעון המקביל בשנת 2016. מדובר באחת הרמות הרבעוניות הנמוכות ביותר אשר נרשמו בישראל בשנתיים האחרונות. בנוסף, ברבעון זה נרשמה ירידה של 40% ברכישת דירות חדשות על ידי זוגות צעירים. ברבעון השני השנה, […]

קרא עוד
מתי קרקע מופשרת למכירה הופכת להזדמנות עסקית?

שוק השקעות בנדל”ן ב- 2017 – נתונים ברבעון הראשון של 2017, נרכשו 27.5 אלף דירות, דבר המהווה ירידה של 8% ברכישת דירות מול הרבעון המקביל בשנת 2016. מדובר באחת הרמות הרבעוניות הנמוכות ביותר אשר נרשמו בישראל בשנתיים האחרונות. בנוסף, ברבעון זה נרשמה ירידה של 40% ברכישת דירות חדשות על ידי זוגות צעירים. ברבעון השני השנה, […]

קרא עוד

לפרטים נוספים חייגו 2822*
או השאירו פרטים

צור קשר התקשר עכשיו