השקעה בקרקע חקלאית

איך ניתן לדעת האם כדאי להשקיע בקרקע חקלאית כזו או אחרת עם מינימום סיכון? מהם שלבי הבדיקה לפני ביצוע רכישה של קרקע חקלאית להשקעה? במאמר הבא תקבלו טיפים ודגשים להשקעה בקרקע חקלאית בצורה נכונה ושקולה.

אחד העקרונות שהופכים את שוק הנדל”ן להשקעה אטרקטיבית כל כך ברחבי העולם כולו, היא שנדל”ן הוא נכס מוחשי ולפי העיקרון הבסיסי של קצב גידול האוכלוסייה, יש וודאות מוחלטת שצורך במגורים לא יקטן, ואף יגדל.
משמעותו של עקרון זה היא בקצרה- מינימליזציה של הסיכון. כיום ניתן למצוא מגוון רחב של חברות שמאפשרות להשקיע בקרקעות חקלאיות, כעת כל מה שנדרש הוא לבחור בחברה בה תוכלו להשקיע כסף ברכישה של קרקע חקלאית עם הסבירות הטובה ביותר להפשרתה של הקרקע. ככלל, גובה התשואה מהשקעה שכו היא נגזרת של רמת הסיכון והוא זה שמשפיע באופן ישיר על עלות ורווח.

בשנים האחרונות בענף הנדל”ן יותר ויותר קרקעות מופשרות לבנייה בשל מצוקת המגורים. יחד עם זאת, העלויות מרקיעות לשחקים, ועם זאת ברור שהשוק לא סגור לטובת בעלי ההון בלבד. העובדה היא שישנן אפשרויות נדל”ן שמצריכות הון עצמי נמוך, כמו האפשרות של השקעה באדמה  חקלאית. פה נשאלות השאלות – עד כמה השקעה בקרקע חקלאית היא אטרקטיבית ואיך נבחר בהשקעה בקרקע החקלאית הנכונה?

סוגי קרקעות להשקעה

כיום ניתן למצוא מגוון רחב של השקעות בקרקעות באמצעות מקורות מימון שונים ואפילו באמצעות השקעה בכספי הפנסיה. אז אילו סוגי קרקעות להשקעה יש ומה ההבדל ביניהן לבין קרקע חקלאית? להלן מס’ סוגי קרקעות להשקעה עיקריים:

קרקע להשקעה המיועדת למגורים ובנייה – במקרה זה מדובר בהשקעה בקרקע שכבר עברה תהליך של הפשרה ושהיא מיועדת לבנייה של בנייני מגורים ובתים פרטיים.
קרקע להשקעה של מסחר ותעשייה – במקרה זה מדובר בהשקעה בקרקע המיועדת למטרת עסקים (חניונים, קניונים, משרדים וכו’).
השקעה בקרקע חקלאית – במקרה של השקעה בקרקע חקלאית, ההשקעה היא באדמה שיועדה במקור לצרכי חקלאות, פעילות חקלאית ולגידול תוצרת חקלאית. אולם כפי שאמרנו, יותר ויותר קרקעות חקלאיות מופשרות כיום למטרת ביצוע פרויקטים של בנייני מגורים.

בתקופה בה מחירי הדיור עולים משמעותית, בחינה של השקעה בקרקע חקלאית נראית אטרקטיבית מאוד. השקעה בקרקע כזו יכולה להוות אפיק השקעה נוסף לצד רכישת נדל”ן למגורים ו/או למסחר, בהנחה שברשותכם ההון הנדרש. לפני ההשקעה בקרקע החקלאית או אחרת, כדאי שתעשו מבדק עם עצמכם ותשאלו את השאלות הנכונות, למשל: האם סוג הקרקע מתאימה לי, מה ייעודה של הקרקע בה אני מתכוון להשקיע, מה מחיר הקרקע ועוד.

למידע מפורט אודות סוגי קרקעות בישראל.

האם כדאי להשקיע בקרקע חקלאית?

קרקע חקלאית יכולה להיות התשובה להשקעה נבונה, אך עדיין מדובר בהשקעה ספוקלטיבית, משמע השקעה שטרם ידוע אם התשואה הגבוהה אותה המשקיע מעוניין להשיג בטווח הארוך, אכן תמומש. מאחר וקרקע זו זולה משמעותית מכל שאר סוגי הקרקעות וכמובן שלאחר ההפשרה של הקרקע ניתן לעשות לשימוש בקרקע זו לצורך בנייה של מבני מגורים וכדומה וליהנות מתשואה בין הגבוהות במשק. הפשרה ושינוי יעוד של קרקע חקלאית להשקעה והזדמנות ההשקעה שמסתמנת מכך עלו לסדר היום ונכנסו לדיון הציבורי כבר לפני כמה שנים. המודעות לקיומן של קרקעות פנויות החלה לגבור, אחרי שאנשים פתחו את העיניים וראו שיש המון קרקע בישראל, לא מיושבת ולא כזו שיש עליה גידולים.
ככלל נוסף, ככל שפוטנציאל המימוש של הפשרת הקרקע החקלאית המיועדת להשקעה גבוהה, כך נוכל לצפות שמחירה יהיה גבוה יותר משמעותית ביחס לקרקעות חקלאיות אחרות.
דווקא בתקופה שבה מתברר לנו פעם אחר פעם שאין באמת פתרונות קסם שמאפשרות דירה בין לילה, חשוב להישאר ריאליים, כדי לשמור על הכסף, ולזכור שיש דרכים להיכנס למשחק הנדל”ן ולהשקיע בקרקעות גם בלי למשכן בפי 3 את כל מה שיש או אין לכם, אבל זה בתנאי שיש לכם סבלנות. אם יש לכם רק מעט ממנה, תוכלו להשקיע בקרקע חקלאית ולקנות ולמכור קרקע להפשרה ברווח, אם תהיה לכם הרבה ממנה תוכלו בעוד מספר שנים להקים בית בישראל בעלות של רכב משפחתי מדרגה בינונית.

לפני שמשקיעים בקרקע חקלאית – אלו הדברים שכדאי לבדוק

להלן מס’ בדיקות שכדאי לבצע לפני ההשקעה עצמה וזאת כדי לא “ליפול בין הכיסאות” ובסוף להישאר עם קרקע שלא הופשרה ושלא עברה שינויי ייעוד ובתוצאה מכך לא תמומש התשואה לה המשקיע כל כך מצפה.

זהות מוכר הקרקע החקלאית

בעת תהליך של רכישת קרקע חקלאית, עוד לפני ההשקעה בקרקע החקלאית יש לבדוק מיהו המוכר. מה המוניטין שלו. האם מדובר בחברה אמינה למכירת קרקעות להשקעה.

זכויות קיימות על הקרקע

האם ההשקעה בקרקע החקלאית היא מבעלות פרטית או מבעלות המדינה? קרקע פרטית עדיפה כמעט תמיד על פני קרקע בבעלות מינהל המקרקעין, במקרים רבים יבוצעו בשלבי התכנון הפקעות המיועדות לצרכי ציבור, כאשר במקרה הטוב בקרקעות חקלאיות, יופקעו מכל בעל זכות במקרקעין חלק יחסי מזכויותיו לטובת צרכי הציבור. זאת אומרת בתמורה לפיצוי נמוך, תיתכן הפקעה של הקרקע החקלאית. כחלק מתהליך קבלת ההחלטה האם להשקיע בקרקע החקלאית, צריך לקחת בחשבון גם אם מדובר בהשקעה לבד או באמצעות מס’ משקיעים. אם מדובר בהשקעה בקרקע שהיא חקלאית באמצעות משקיע, אנו ממליצים לערוך הסכם שותפות במקרקעין בטרם עת.

בדיקת מיקום וייעוד הקרקע החקלאית

זה לא מספיק שהאזור בו אנו מעוניינים להשקיע בקרקע חקלאית נראה טוב. יש לבחון פיזית את השטח החקלאי בקפידות, כדי לבחון מה מידת האטרקטיביות של הקרקע בהווה ובמיוחד בעתיד. מיקום הקרקע יכול לרמז גם על מידת הסיכוי להפשרתה. אם מדובר במיקום אטרקטיבי, סביר להניח שיווצר ביקוש להפשרת קרקע חקלאית מוקדם מהצפוי. לצורך בדיקת סטטוס הקרקע ומה צפוי להיות ייעודה, יש להצטייד במספרי הגוש והחלקה של תוכנית התב”ע (“תוכנית בניין עיר”) שמסדירה את תכנון הבנייה בשטחים עירוניים וזו היא אשר תקבע מה עתיד להיות ייעודה.

בדיקת סוג הקרקע כחלק מבדיקת ההשקעה בשטח חקלאי

בשלב זה יש לבדוק האם מדובר בעסקת אופציה או עסקת מכר.

עלויות נלוות במסגרת ההשקעה בקרקע החקלאית

תהליך הרכישה של הקרקע, כרוך במיסים והיטלים נלווים. בידי הרשויות המקומיות להפקיע עד אחוז מסוים מהקרקע למטרת ייעוד הקרקע לחקלאות. חשוב לתת דגש ולאמוד את גובה המיסים הנלווים בתהליך ההשקעה בקרקע, בגובה ההיטלים וההוצאות הנלווים, לדוגמא: “מס השבח”, תשלומים למינהל והתשלומים ליועצים ולמומחים שונים כמו עורכי-דין ושמאים. עלות נוספת שיש לקחת בחשבון היא מס רכישה בגובה 5% משווי מחיר רכישת הקרקע, עמלה לחברה המשווקת, שכ”ט עו”ד.

לחצו לקריאה נוספת בנושא בדיקת קרקע חקלאית.

ממה כדאי להיזהר בהשקעה באדמה חקלאית?

בכל השקעה יש סיכונים, בין אם משקיעים בעסק, במניות או בקרקע חקלאית. להלן מס’ דגשים לדברים שכדאי להיזהר מהם בזמן תהליך בחירת הקרקע הנכונה להשקעה:

1. משווק הקרקע נעזר בשמאי שנועד להעריך את שווי הקרקע ולהתריע בפני גורמי סיכון אשר יכולים להשפיע על הסיכויים להפשרתה של הקרקע החקלאית ובנוסף תפקיד השמאי הוא לתת אומדן של משך הזמן של השלבים השונים בתהליך ולפרט את התשלומים והמסים הנלווים במהלך הדרך. רצוי שתבקשו לדעת את הדברים האלה. אם מידע זה לא ניתן לכם, אולי כדאי לעבור לבדיקה של קרקע חקלאית להשקעה בחברה אחרת.
2. באופן כללי, כדאי להיזהר בלרכוש קרקע חקלאית במחיר נמוך מדי. בעוד והשקעה בקרקע חקלאית נחשבת ספקולטיבית והיא מהווה השקעה לטווח ארוך, צריך להיזהר לא להשקיע בכל קרקע חקלאית ובייחוד בכאלו שהמחיר שלהם נראה אטרקטיבי ונמוך במיוחד. כפי שאמרנו, כגודל הסיכון, גודל התשואה. בשורה תחתונה, מבחן התוצאה הוא מבחן הזמן, כאשר נדע לבסוף האם הקרקע הופשרה והאם השתנה ייעודה. יכול להיות מאוד מצבשועדות תכנון והבנייה לא יאשרו תוכניות לפיתוח הקרקע ובשל כך מחיר הקרקע החקלאית עלול לרדת למחיר נמוך מזה שרכשתם אותה. במצב שכזה לא תזכו להחזר על ההשקעה בקרקע, אלא להפסד.
3. בהמשך לסעיף הקודם, יש לשים לב לעלויות נלוות כמו מיסים והיטלי השבחה. לקרקע חקלאית שעתידה להפוך לקרקע למגורים, לרוב, מחיר הקרקע יהיה גבוה יותר ויכלול את אותם מיסים, בהנחה שהקרקע אכן קיבלה אישור לשנות את ייעודה למגורים, וועדות התכנון אישרו להחיל עליה תוכניות בנייה.

תהליך הפשרה ושינוי ייעוד של קרקע הוא תהליך ארוך ויכול לקחת גם תקופה של עשר שנים, זה למעשה המחיר שמשלמים תמורת סף כניסה נמוך ורמת וודאות גבוהה.הבונוס הוא שזה יכול לקרות גם לפני, ואת המימון לרכישת קרקע בהשקעה מסוג כזה, שעומד על פחות מעשרים אחוזים מעלות של קרקע למגורים, אפשר לקבל באופן מלא מהחברה המשווקת כגון נחלה.