הסכם שיתוף במקרקעין – כל מה שצריך וחשוב לדעת

לאחרונה עלתה לכותרות ידיעה חדשותית בדבר הפשטת תהליך הרישום של מושג נדלני חשוב: הסכם שיתוף במקרקעין – ולא משנה איזה סוג של קרקע, על פי העדכון החוקתי, שנכנס לתוקף בספטמבר 2019, אין צורך להגיש אישורי מס לצורך רישום ההסכם של השותפות בטאבו במקרקעין, עובדה המקלה על התהליך ולמעשה מפשטת אותו באופן משמעותי. אולם הרבה אנשים המחזיקים בבעלותם נכס ובמיוחד כאלה המצויים בתהליך רכישה, אינם יודעים מהי הגדרתו המדויקת של ההסכם – ועבורם בדיוק נועדה רשימה זו, המפרטת את כל מה שחשוב לדעת עליו.

מה זה רישום הסכם שיתוף בטאבו?

ראשית חשוב לציין כי ההסכם אינו מתקיים בכל מקרה של שותפות בבעלות על דירה (כמו בין בני זוג למשל), אלא רק כאשר נכס משותף מתחלק בין כמה דירות שונות, כמו במקרים של בנייה על מגרש משותף כאשר מדובר על קבוצת רכישה או על קרקע חקלאית למכירה שהופשרה.

אם מדובר בקרקע חקלאית, אנו ממליצים לקרוא את המאמר הבא העוסק במה מותר לבנות על קרקע חקלאית.

בשונה מרישום מקרקעין משותפים בטאבו, בו לא ניתן להסדיר את חובותיהם וזכויותיהם של השותפים בנכס באופן נפרד זה מזה, מטרתו של הסכם השותפות היא להסדיר באופן מפורש בדיוק את הנושאים הללו – בשל רגישות הנושא העשויה לחול בין שכנים, ובדיוק כפי שמתקיים במקרים של דירות שונות בבניין משותף. כמו כן, יש להבדיל בין חתימה על ההסכם בין השותפים עצמם ובין רישום עובדת הסכם השיתוף בטאבו, כיוון שמדובר בתהליכים שונים שאינם בהכרח תלויים זה בזה.

מתי כדאי לבצע הסכם שותפות במקרקעין?

על הסכם השותפות במקרקעין כדאי לחתום עוד לפני שבונים את הדירות על המגרש המשותף, או רוכשים אותן במסגרת קבוצת רכישה. כמו הרבה הסכמים אחרים ובפרט כאלה העוסקים בזכויות וחובות נדל”ן, מומלץ שלא לדחות זאת וכך להסדיר את כל ההסכמות מבעוד מועד. גם אם נושאים שלא נראים חשובים עשויים להיראות כטרחה ואף הוצאה לכאורה מיותרת בשלב זה, חשוב להבין כי עם השנים התנאים ישתנו ומטבע הדברים בעלי הדירות השונים ירצו לבצע פעולות שונות בדירתם כמו השכרה, הרחבה מבנית, בניית גינה או חניה פרטית וכיוצא באלה.

הסכם שיתוף – יתרונות וחסרונות

יתרונו הראשון והמובהק ביותר של הסכם השיתוף נעוץ בכך שחלוקת התשלומים הנוגעים לנכס נעשית בין כמה בעלים, ולכן הוצאות מסוימות קטנות באופן משמעותי לעומת נכסים אחרים. יתרון נוסף וחשוב הוא הגמישות ברישום בטאבו, לפיה באפשרותם של השותפים לרשום את עובדת ההסכם ברשות המקרקעין, אך הם אינם מחויבים בכך.

בכל הנוגע לחסרונותיו של ההסכם, הראשון נובע למעשה מחשיבותו הרבה – שכן בהעדרו יחולו על השותפים החובות והזכויות הנוגעות לכל נכס משותף על פי חוק. באופן דומה, באם יחסר סעיף מהותי מהסכם השותפות של המקרקעין ויתעוררו אי הסכמות בין השותפים השונים, לשון החוק היא שתקבע באותו עניין. לכן בעוד שישנם נוסחים כלליים להסכם הקיימים ברשת, חשוב להתייחס לנכס הספציפי באופן מפורש כיוון שלכל מגרש ומבנה התנאים הפיזיים הייחודיים לו, ויש להגדיר מראש כל תרחיש העשוי לחול בעניינו. חסרונו השני והמהותי יותר של ההסכם לעומת זאת נוגע לתוקפו המשפטי, כפי שיורחב מיד.

תוקף ופירוק שיתוף במקרקעין

מבחינה משפטית, לא פעם נהוג להכיר במעמדו של ההסכם כבעל תוקף של שלוש שנים מיום חתימתו, כיוון שלאחר תקופה זו ניתן לפרק את ההסכם במקרים מסוימים. כך, ולעתים גם אם נכלל סעיף מיוחד בהסכם האוסר על פירוק השותפות, ניתן להפקיעו בדיעבד באמצעות ערכאה משפטית וזאת בדרך כלל כאשר התגלע סכסוך בין שותפים (שכנים), ובתנאי שעברו שלושת השנים מיום החתימה.

איך מתבצע פירוק השיתוף במקרקעין?

ככלל, הדרך הטובה ביותר לפרק שותפות במקרקעין, היא להגיע להסכמה הדדית בעניין חלוקה פיסית של הקרקע. במידה והנכס הנדלני של המקרקעין לא ניתן לחלוקה שכזו, או שכתוצאה מהפירוק ייגרם נזק כלכלי או הפסד מהותי לאחד הצדדים או לכולם, יהיה ניתן לבצע מכירה לגורם מצד שלישי.

ברוב המקרים, זה יתבצע ע”י כונס נכסים, אולם בית המשפט רשאי לקבוע דרך אחרת בה יהיה ניתן למכור את הקרקע.

אם מדובר בפירוק הסכם שותפות בגלל עקרון התום לב בעת הגשת הבקשה לפירוק, הצדדים המתנגדים רשאים להגיש ראיה לשימוש לא יאה בזכות.

אם נחתם הסכם שיתוף בין השותפים, שמגביל את פירוק השותפות, בית המשפט יהיה רשאי להורות על הפירוק רק בתום שלוש שנים מרגע חתימת הסכם השותפות, אם הדבר ייראה מוצדק.

פרצלציה – הדרך להסדר חלוקת קרקעות שלא מוגדרות בטאבו

היה והחלטתם לרכוש קרקע חקלאית יחד עם עוד שותף, כדאי שתכירו את המונח פרצלציה.

כשמדברים על פרצלציה, מדברים על הסדר חלוקת קרקעות שלא הוגדרו בטאבו במסגרת הסכם השותפות של הנכס.

המטרה היא לאפשר רישום של החלוקה בלשכות של רישום המקרקעין.

מי שאחראי על כך הוא משרד הבינוי והשיכון.