8 דברים שחשוב לדעת בבדיקת קרקע חקלאית

קרקע חקלאית, בהגדרתה, היא קרקע שהותאמה עפ”י תוכניות מתאר ארציות/עירוניות לשימושים חקלאיים בלבד. במצבן הנוכחי, שוויין של הקרקעות החקלאיות הינו נמוך משמעותית מאשר קרקעות המיועדות לפרויקטים של מגורים ומתחמים מסחריים. עם זאת, השקעה בקרקע חקלאית יכולה להיות משתלמת במיוחד ולהניב רווח של מאות אחוזים כאשר היא “מופשרת”; כלומר, הקרקע עוברת תהליך של שינוי ייעוד קרקע אשר מגדירה אותה כקרקע המיועדת לשימושים אחרים כמו הקמה של שכונות מגורים או אזורי מסחר ענפים.

מה חשוב לבדוק לפני רכישת קרקע חקלאית?

מה הן הבדיקות הנדרשות בעת רכישת אדמה חקלאית? – להלן התשובה המלאה לשאלה.

זהות המוכר ומוניטין

בעת בדיקה של קרקע חקלאית, בדומה לעסקאות הנעשות כמעט בכל תחום, גם כשמדובר בתהליך רכישה של קרקע חקלאית להשקעה, חשוב שתבדקו בשלב הראשון של ביצוע בבדיקת קרקע חקלאית, מול מי אתם הולכים לחתום: מה המוניטין של בעל/י הנכס? האם יש עליהם המלצות קודמות? יש לוודא כי החברה היזמית קיימת מספר שנים, ידועה באמינותה וביציבותה הכלכלית ומציגה לפני המכירה דו”ח שמאי תקן 22.

בנוסף, חשוב לברר את זהותו של מוכר הקרקע ו/או בעל הקרקע הרשום, באמצעות בדיקת נסח הרישום של הקרקע החקלאית המופיע בלשכת מרשם המקרקעין שאליה שייכת הקרקע, על מנת לוודא שהמכירה נעשית על פי חוק. אל תמהרו לסגור שום דבר לפני שתכירו את התמונה המלאה.

זכויות קיימות על הקרקע

עסקאות מקרקעין הן סיפור מורכב במיוחד. על אחת כמה וכמה, יש לבצע בדיקה של בעלות קיימת על הקרקע כחלק תהליך בדיקת הקרקע החקלאית. כאשר אתם מתכוונים לרכוש קרקע חקלאית המיועדת להשקעה ארוכת-טווח חשוב שתבדקו את עניין הבעלות הקיימת על הקרקע – האם היא נמכרת ישירות מבעל הקרקע או באמצעות מיופה כוח מתווך? בהנחה ומדובר בייפוי כוח, יש לוודא כי קיים צוו ירושה כנדרש, ולבדוק את מהימנותו באמצעות עו”ד מומחה למקרקעין. בנוסף יש לבדוק לוודא כי מדובר בקרקע פרטית בטאבו ולא אדמת מנהל.

כמו כן, חשוב לבדוק אם הזכות על הקרקע החקלאית היא של אדם בודד או שמדובר ביורשים או בהסכם שותפות במקרקעין בין שותפים, כאשר במקרה זה, ישנה סבירות גבוהה להיווצרות של תהליך פיצול נחלה חקלאית.

דבר חשוב נוסף ששיש לבדוק לגבי הקרקע החלקאית בהקשר של זכויות על הקרקע, הוא מה מספר המשקיעים? הכוונה היא, כי לעתים מתבצעת רכישה של חלקה גדולה אחת על ידי מספר משקיעים המתקשרים ביניהם בהסכם שיתוף, כאשר כל אחד מהם יקבל ברכישה שטח יחסי מהקרקע. התקשרות משותפת נכונה היא כזו המאפשרת לכם לדעת מה חלק הקרקע החקלאית שאותו תקבלו בפועל.

בדיקת מיקום הקרקע

יש לבדוק את מיקומה של הקרקע בידיעה שקרקעות בעלות פוטנציאל שינוי יעוד גבוה הן אלו המצויות בסמיכות לערים ולאזורים מיושבים.

באופן עקרוני, קרקע חקלאית אשר הופשרה ויועדה לבנייה תוכל להפוך מבחינתכם לנכס נדל”ני מניב במיוחד. אחד הפרמטרים החשובים ביותר אשר יכולים להצביע על סיכוי גבוה להפשרה הוא מיקומה של הקרקע. הקרקעות בעלות פוטנציאל ההשבחה הגבוה יותר הן אלו הנמצאות בסמיכות לערים וליישובים מרכזיים, או כאלה המהוות רצף טריטוריאלי מתמשך שלהם. דוגמא טובה לכך תהיה קרקע חקלאית בבנימינה.

אנו בחברת נחלה מתמחים באיתור קרקעות חקלאיות, אטרקטיביות במיוחד.

בדיקת ייעוד הקרקע

בשורה התחתונה, אתם הולכים לשים השקעה משמעותית בשטח אשר אמור להניב לכם תשואה. בדיקת ייעוד וסיווג הקרקע כלומר, בחינת מצבה התכנוני ושל הצפי (המשוער) לביצוע שינוי ייעוד הקרקע החקלאית, הוא דבר שאתם חייבים לבחון בטרם תחליטו על רכישתה. לצורך ביצוע הבדיקה, עליכם להצטייד במספרי הגוש והחלקה של תוכנית התב”ע (“תוכנית בניין עיר”) אשר מסדירה את תכנון הבנייה בשטחים עירוניים ואשר קובעת את ייעודי הקרקע. את הבדיקה הנ”ל ניתן לבצע במספר אופנים:

• דרך אתר האינטרנט של מחלקת ההנדסה של הרשות המקומית הרלוונטית.
• באמצעות פנייה טלפונית.
• הגעה ישירה אל משרדי מחלקת ההנדסה.

כמובן, שדבר חשוב נוסף שכדאי להמנע ממנו, הוא שימוש חורג בקרקע חקלאית, כך שידיעה של מה אפשר לעשות אם הקרקע ומה ייעודה יכול למנוע עלויות נוספות של קנסות.

בדיקת סוג העסקה

בשלב זה של בדיקת הקרקע לפני קנייה, בדקו באיזו עסקה מדובר – האם זו “עסקת מכר” או “עסקת אופציה”? אם מדובר בעסקת אופציה עליכם לבדוק את גודלה של הקרקע ואת תאריך המימוש של האופציה.

מימון הקרקע ותשואה

במידה ואתם מבצעים רכישת קרקע חקלאית באמצעות הלוואה ולא באמצעות הון עצמי קיים, יש להביא בחשבון שהרכישה תניב תשואה רק כעבור מספר שנים עם שינוי יעוד הקרקע. רכישה זו תהיה משתלמת אם יהיו ברשותכם כל הנתונים החשובים לגבי מצב הקרקע – האם מדובר בקרקע המיועדת לפיתוח עירוני? במידה והקרקע עדיין מוגדרת כקרקע חקלאית, האם קיימות תכניות עתידיות לבנייה ומה היתכנות הפשרה של הקרקע?

במקרים בהם מחיר דונם של אדמה חקלאית נראה נמוך מדי, וכאשר לא נעשות הבדיקות הללו לפני רכישת הקרקע החקלאית, יש סיכון בלאבד את שהשקעתם. לכן חשוב לא לפספס אף סעיף בתהליך בדיקת הקרקע כדי לקבל את ההחלטה המושכלת והנכונה ביותר למשקיע במינימום סיכון.

חברת נחלה מאפשרת 100 אחוז מימון לרכישת קרקע חקלאית – הזדמנות מושלמת לקבל נכס שיוכל להניב בעתיד תשואה מהגבוהות במשק.

בדיקת תמ”א 35

תמ”א (תוכנית מתאר ארצית) 35 מציגה נתונים עדכניים באשר לכיווני תכנון עתידיים של כלל הקרקעות בישראל. תוכנית ה- תמ”א מחולקת בצורה מסודרת עפ”י “מרקמי תכנון” שונים: מרקם עירוני, מרקם כפרי, מרקמי שימור ארציים, מרקם שימור משולב ומרקם חופי. ודאו כי הקרקע שבה אתם מעוניינים להשקיע מוגדרת בתשריט ה- תמ”א כמרקם עירוני (או “קרקע צהובה”). זהו סעיף חשוב ביותר כאשר בודקים קרקע חקלאית.

הפקעות, מיסים והיטלים על הקרקע החקלאית

בעסקאות רכישה של קרקעות חקלאיות (ובכלל) יש לקחת בחשבון את ההיבטים המהותיים של תהליך ההפקעה, המיסים וההיטלים הנלווים (גם כאשר מדובר בהשבחת הקרקע החקלאית). בין היתר, הרשויות המקומיות יכולות להפקיע עד 40% מן הקרקע (ואף יותר מכך) לצורך ייעוד שטח חקלאי למכירה למען הציבור. מעבר לכך, חשוב לבדוק ולאמוד את גובה המיסים, ההיטלים וההוצאות הנלווים כמו “מס השבח”, התשלומים למינהל ואת התשלומים ליועצים ולמומחים שונים כמו עורכי-דין, שמאים ואדריכלים.

באופן כללי, העיתונות הכלכלית והאינטרנט מוצפים בפרסומים רבים הקוראים לכם לרכוש אדמה חקלאית בתנאי רכישה יוצאי דופן שיסייעו לכם להגשים את חלום הנכס הנדל”ני, כהשקעה חכמה של ההון העצמי שברשותכם.

בדקתם את כל חלופות ההשקעה ובחרתם להשקיע בקרקע חקלאית כאופציה הכדאית לתשואה פיננסית? כעת עליכם לבדוק את תנאי העסקה.

היצע קרקעות חקלאיות למכירה מתרכז כיום בעיקר באזור השרון, בכפר סבא, פרדס חנה, בנימינה, אבן יהודה ועוד. משווקי קרקעות חקלאיות מהימנים המתמחים בתחום ידאגו לפרסם את כל המידע הדרוש ואף יזמינו אתכם לפגישת ייעוץ אישית, בכדי לענות על כל השאילתות הרלוונטיות הקשורות בקרקע, כמו גם, לבוא ולבדוק את תנאי הקרקע ומיקומה.