7 דברים שחשוב לדעת בבדיקת קרקע חקלאית

בדיקת קרקע חקלאית

קרקע חקלאית, בהגדרתה, היא קרקע שהותאמה עפ”י תוכניות מתאר ארציות/עירוניות לשימושים חקלאיים בלבד. במצבן הנוכחי, שוויין של הקרקעות החקלאיות הינו נמוך משמעותית מאשר קרקעות המיועדות לפרויקטים של מגורים ומתחמים מסחריים. עם זאת, השקעה בקרקע חקלאית יכולה להיות משתלמת במיוחד ולהניב רווח של מאות אחוזים כאשר היא “מופשרת”; כלומר, עוברת תהליך של “שינוי ייעוד” אשר מגדירה אותה כקרקע המיועדת לשימושים אחרים כמו הקמה של שכונות מגורים או אזורי מסחר ענפים.

מה חשוב לבדוק לפני רכישת קרקע חקלאית?

זהות המוכר בדומה לעסקאות הנעשות כמעט בכל תחום, גם כשמדובר בתהליך רכישה של קרקע חקלאית להשקעה, חשוב שתבדקו מול מי אתם הולכים לחתום: מה המוניטין של בעל/י הנכס? האם יש עליהם המלצות קודמות? אל תמהרו לסגור שום דבר לפני שתכירו את התמונה המלאה.

זכויות קיימות על הקרקע – עסקאות מקרקעין הן סיפור מורכב במיוחד. על אחת כמה וכמה, יש לבצע בדיקה של בעלות קיימת על הקרקע לק תהליך בדיקת קרקע חקלאית. כאשר אתם מתכוונים לרכוש קרקע חקלאית המיועדת להשקעה ארוכת-טווח חשוב שתבדקו את עניין הבעלות הקיימת על הקרקע – האם היא נמכרת ישירות מבעל הקרקע או באמצעות מיופה כוח מתווך? בהנחה ומדובר בייפוי כוח, יש לוודא כי קיים צוו ירושה כנדרש, ולבדוק את מהימנותו באמצעות עו”ד מומחה למקרקעין.

מיקום הקרקע – באופן עקרוני, קרקע חקלאית אשר הופשרה ויועדה לבנייה תוכל להפוך מבחינתכם לנכס נדל”ני מניב במיוחד. אחד הפרמטרים החשובים ביותר אשר יכולים להצביע על סיכוי גבוה להפשרה הוא מיקומה של הקרקע. הקרקעות בעלות פוטנציאל ההשבחה הגבוה יותר הן אלו הנמצאות בסמיכות לערים וליישובים מרכזיים, או כאלה המהוות רצף טריטוריאלי מתמשך שלהם. דוגמא טובה לכך תהיה קרקע חקלאית בבנימינה.

ייעוד הקרקע – בשורה התחתונה, אתם הולכים לשים השקעה משמעותית בשטח אשר אמור להניב לכם תשואה. בדיקת ייעוד הקרקע, כלומר, בחינת מצבה התכנוני ושל הצפי (המשוער) לביצוע שינוי ייעוד בה הוא דבר שאתם חייבים לבחון בטרם תחליטו על רכישתה. לצורך ביצוע הבדיקה, עליכם להצטייד במספרי הגוש והחלקה של תוכנית התב”ע (“תוכנית בניין עיר”) אשר מסדירה את תכנון הבנייה בשטחים עירוניים ואשר קובעת את ייעודי הקרקע. את הבדיקה הנ”ל ניתן לבצע במספר אופנים:

  • דרך אתר האינטרנט של מחלקת ההנדסה של הרשות המקומית הרלוונטית.
  • באמצעות פנייה טלפונית.
  • הגעה ישירה אל משרדי מחלקת ההנדסה.

סוג העסקה – בדקו באיזו עסקה מדובר – האם זו “עסקת מכר” או “עסקת אופציה”? אם מדובר בעסקת אופציה עליכם לבדוק את גודלה של הקרקע ואת תאריך המימוש של האופציה.

בדיקת תמ”א 35 – תמ”א (תוכנית מתאר ארצית) 35 מציגה נתונים עדכניים באשר לכיווני תכנון עתידיים של כלל הקרקעות בישראל. תוכנית ה- תמ”א מחולקת בצורה מסודרת עפ”י “מרקמי תכנון” שונים: מרקם עירוני, מרקם כפרי, מרקמי שימור ארציים, מרקם שימור משולב ומרקם חופי. ודאו כי הקרקע שבה אתם מעוניינים להשקיע מוגדרת בתשריט ה- תמ”א כמרקם עירוני (או “קרקע צהובה”).

הפקעות, מיסים והיטלים – בעסקאות רכישה של קרקעות חקלאיות (ובכלל) יש לקחת בחשבון את ההיבטים המהותיים של תהליך ההפקעה, המיסים וההיטלים הנלווים. בין היתר, הרשויות המקומיות יכולות להפקיע עד 40% מן הקרקע (ואף יותר מכך) לצורך ייעוד שטח חקלאי למכירה למען הציבור. מעבר לכך, חשוב לבדוק ולאמוד את גובה המיסים, ההיטלים וההוצאות הנלווים כמו “מס השבח”, התשלומים למינהל ואת התשלומים ליועצים ולמומחים שונים כמו עורכי-דין, שמאים ואדריכלים.

מאמרים נוספים

לפרטים נוספים חייגו 2822*
או השאירו פרטים

צור קשר התקשר עכשיו