איך קונים דירה – המדריך השלם לקניית דירה

כבודם של התנ”ך, ביאליק ופיתגורס שמוצגים לנו בבית הספר במקומו מונח, אך לצערנו מערכת החינוך אינה מכינה אותנו לרגע בו נרצה לקנות דירה. זוגות צעירים עלולים להיקלע למשברים כלכליים ומשפטיים כבדים, במידה ויבחרו (בשוגג כמובן) בבחירות פיננסיות שגויות הנובעות כתוצאה מחוסר ידע. אז איך קונים דירה מבלי ללמוד את כל תורת הנדלן, או לפחות אילו שאלות לפני קניית דירה כדאי לשאול, על מנת להגיע למקום המיוחל שכל זוג צעיר חולם עליו – להיות בעלי דירה? הכנו לכם מדריך לקניית דירה עם כל הנקודות החשובות.

מדריך לקניית דירה

להלן המדריך השלם לקניית דירה, מדריך הכולל 7 אפשרויות בטוחות לקניית בית.

אפשרות 1: השכרה או קניית דירה עם הון עצמי

ישנם גורמים רבים המשפיעים על ההחלטה הגורלית הזו: האם יש לי הון ראשוני? או האם יש לי דרך לגייס הון ראשוני? האם עליי להמשיך לחפש איפה להשקיע כסף היום במקומות אחרים? האם ההורים עוזרים? האם אני רוצה את האחריות המתלווה לבעלות על נכס? האם עדיף לשלם שכירות או משכנתא? מצד אחד, אין שום סיבה לקנות דירה אם אינכם מסוגלים לעמוד בהחזר המשכנתא החודשי, כיוון שהדבר יעמיד אתכם בפני הרבה שנים של לחצים ולאף מדריך לקניית דירה לא יהיה טיפ לאיך לקנות דירה ללא הון ראשוני, ומנגד, לו תוכלו לגייס הון ראשוני, חבל יהיה לגור בשכירות במשך שנים, כאשר אותו סכום בדיוק אותו אתם משלמים על שכירות, יכול להוות את החזר המשכנתא שלכם ובסופו של דבר את כל הדירה. לפני החלטתכם, עליכם לבדוק את כל האופציות להון ראשוני ולשקול בכובד ראש את משתנים אלו על מנת להבטיח שתעשו את הצעד האידאלי ביותר מבחינתכם.

אופציה נוספת בה תוכלו להשיג מעט מההון העצמי, היא השקעה בשטחים חקלאיים באמצעות משיכת כספי פנסיה.

חשוב לזכור כי היום מחירו של נכס בישראל עבר מזמן את רף מאה המשכורות. אולם, עדיין כל שקל שנחסוך לפני שנקנה את הנכס לא יהיה חלק מהמשכנתא ולא יצבור ריבית ובכך הופך לרווח נקי. גם אם נגדיל את ההון העצמי שלנו מ20% ל40% על ידי חיסכון איטי ומחושב נחסוך סכומים ניכרים.

אפשרות 2: לפני שקונים דירה – עושים מחקר

מעבר לערכו הכספי של הבית, ישנו גם “ערך מוסף”. ישנם מספר פרמטרים לקביעת ערכה המוסף של כל דירה ודירה, אשר לפיהם נוכל לאתר דירה שהכי מתאימה לנו לצורך רכישה. לפני שאתם ניגשים לחיפוש הדירה, בצעו מחקר על הפרמטרים הבאים: העיר בה אנו מעוניינים לגור, האזור בעיר בו נרצה לגור, קרבה למקום העבודה/בית ספר/גן הילדים, קרבה למרכזי עסקים ומרכזי קניות, תחבורה ציבורית נוחה ותדירה אשר תתאים לצרכינו, מערכת חינוך אזורית טובה, נראות העיר/ישוב, פעילות לילדים ואחוזי פשיעה נמוכים באזור. הבית האידאלי בשבילנו יהיה במקום בו מתקיימים הפרמטרים החשובים לנו ביותר מתוך רשימה זו.

במסגרת אפשרות זו, יש המעדיפים לחפש דווקא נכס זול, מה שהופך את כל העניין לפשוט ונגיש יותר. ישנם מקומות רבים בישראל בהם מחירי הדיור נמוכים מאד. הן בפריפריה והן במרכז. כאן אנו זקוקים לטיפת מזל. אם נקלע לאזור שעומד בפני פיתוח או יעבור פינוי בינוי בקרוב אנו עשויים לשדרג משמעותית את מצבם הכספי של ילדינו. יש לזכור עם זאת, שילדינו יאלצו להתגורר במקומות אלו או להשכירם במחיר נמוך יחסית כל עוד מצב האזור לא השתפר. קניית נכס “על הנייר” היא לרוב זולה יותר ומוזכרת פעמים רבות כאופציה למי שחסרים לו אמצעים. אולם, יש לזכור שקניית נכס על הנייר הגם שהיא זולה יותר עלולה בסופו של דבר לא להשתלם מכיוון שלא ניתן להשכיר נכס זה בעת בנייתו – תהליך שעשוי לארוך מספר שנים.

אפשרות 3: משכנתא

לקיחת משכנתא לצורך קניית דירה או בית, זוהי האופציה המועדפת וברירת המחדל של רוב הישראלים. יש לזכור כי מדובר באחת ההלוואות המשתלמות ביותר שנוכל לקבל בשוק. אולם, עדיין מדובר בסכום כסף גדול ואנו נזדקק ליעוץ מקצועי כדי להגיע למשכנתא הטובה ביותר האפשרית.

אז איך קונים דירה ללא משכנתא? אצל מרבית האנשים מדובר באפשרות היחידה. אז אם החלטתם שהגיע הזמן לרכוש דירה, ובחרתם אזור ואפילו נכס לפי הפרמטרים שלמעלה,

המילה “משכנתא” תהפוך למילה המדוברת ביותר אצלכם. למרות שישנם המון מונחים בנקאיים אשר, מפי הבנקאי, ישמעו כמו סינית ללוקח המשכנתא, ישנם מספר כללי אצבע בלקיחת משכנתא שחייבים להתקיים:

1. על ההון העצמי של לוקח המשכנתא, להיות לפחות 30% מערכו הכולל של הבית.

2. חשוב שההחזר החודשי של המשכנתא יהיה עד שליש מסך כל ההכנסות של מפרנסי הבית.

3. שימו לב ששני השלישים הנותרים מהמשכורת הכוללת, מספיקים לקיום סביר של כל בני הבית. אחרת תמצאו את עצמכם “חנוקים” מהחזרי המשכנתא.

4. אמנם זו לא חובה, אך כדאי ומומלץ להתייעץ עם יועץ משכנתאות או יועץ פיננסי מטעמכם על מנת להתאים לכם באופן אישי את המשכנתא האופטימלית.

ברגע שגורמים אלו קיימים, עלינו לגשת לבנק על מנת לקבל “אישור עקרוני למשכנתא”. כעיקרון, זהו מסמך המאשר את הסכמתו של הבנק לתת לנו את המשכנתא. כלומר, אם חסרים לי חצי מיליון שקלים לקניית הבית (קרי, אני מעוניין במשכנתא של חצי מיליון שקלים), אני יכול לחתום על חוזה לקניית הדירה לאחר שקיבלתי אישור עקרוני למשכנתא מן הבנק. מכיוון שמדובר בהלוואה בסכום לא מבוטל, ברגע שנרצה לקבל את האישור הזה, הבנק יבדוק מספר פרמטרים הנוגעים לגבינו, כגון: כתובתנו הנוכחית, השכלה, מקום עבודה, תפקיד במקום העבודה, וותק במקום העבודה, מידע על הדירה המבוקשת (או דירה כלשהי שתענה על דרישותיכם) ועוד.

שוב, מומלץ מאד להתמקח עם הבנקים ולהשוות הצעות שונות. יש לזכור שפריסת המשכנתא על זמן ארוך ככל האפשר תתבטא בסופו של דבר בעלות גבוהה יותר עקב הריבית. כמובן שאם ילדינו יוכלו להשכיר את הבית כך שהוא יכסה את עלות המשכנתא ואילו להם יהיה פתרון מגורים זול יותר הם גם יוכלו לספוג את עלות המשכנתא ביתר קלות.

אפשרות 4: בחירת מסלול משכנתא שנכון לכם

לאחר קבלת האישור העקרוני, עלינו להחליט באיזה בנק אנו מעוניינים לקחת את המשכנתא ולהתחיל בתהליכי מו”מ מולו. כמי שרוצים לצמצם עלויות וריביות, עלינו לבצע “סקר” בין הבנקים על מנת להתאים את המסלול האופטימלי בשבילנו, מכיוון שכל בנק יציע לנו מסלולי משכנתא שונים, או במילים אחרות: ריביות שונות. יועץ משכנתאות יוכל לייעץ לכם איך לנהל את המו”מ הזה ולהציג לכם בצורה ברורה ועניינית את היתרונות והחסרונות של כל מסלול. מכיוון שמדובר בסכומים גבוהים של מאות אלפי שקלים (לפחות), כל שינוי קטן באחוזי הריבית יכול להוות הפרש של אלפי ועשרות אלפי שקלים בהחזרי המשכנתא בסופו של דבר.

אפשרות 5: רכישת דירה ע”י בטחונות

השלב האחרון לפני קבלת הכסף, הוא מתן בטחונות לבנק אשר יוכלו לבטח ולכסות כל מקרה שבו תישלל מאתנו האפשרות להחזיר לבנק את כספי המשכנתא. רשימת הבטחונות עשויה להשתנות מבנק לבנק, אך באופן כללי, אלו הן הדרישות הבסיסיות של הבנקים:

• ביטוח חיים (במקרה של זוג, עבור שני בני הזוג) – הבנק רוצה לדעת שהכסף אכן יחזור אליו במקרה של, חלילה, פטירת לוקח המשכנתא או אחד מבני הזוג.

• ביטוח דירה – הבנק מעוניין לבטח את הדירה מפני מפגעי טבע כגון רעידת אדמה או שטפון. אין ברצונו של הבנק להביא את הלקוח למצב בו הבית נהרס ואין באפשרותו להחזיר לבנק את כספו.

• רישום בטאבו – רישום “הערת אזהרה” במנהל מקרקעי ישראל או בטאבו על מנת שהלקוח לא יוכל למכור את הדירה ללא אישור הבנק.

לאחר כל השלבים הללו ולאחר קבלת אישורו הסופי של הבנק, יעבור הכסף ישירות אל חשבון הבנק של המוכר. למה? על מנת שלא נוכל “לעקוץ” את הבנק ולברוח עם הכסף ובכך, למעשה, יפסיד הבנק את הכסף אשר הלווה לכם.

אפשרות 6: מזעור סיכונים

אם יש ביכולתכם לממן זאת (וגם אם זה קצת מכביד אך אפשרי – כדאי מאוד), מומלץ להתייעץ עם עורך דין מטעמכם, אשר יבדוק את מצבו המשפטי של הנכס: יוודא שהדירה לא משועבדת ושאין עיקולים על הנכס וכמובן שהדירה לא נמכרת תחת הערות אזהרה או – וזה אפשרי – צו הריסה. במקרה ומדובר בדירה חדשה, מומלץ להתייעץ עם מהנדס (בשלב זה כבר מובן לכם מטעם מי), אשר יבצע בדיקה הנדסית מקיפה לבית ויאשר את בטיחותו. אחרי הכל, מעבר לעיצובה היפה של הדירה, הבטיחות היא בחשיבות העליונה.

אפשרות 7: רכישת דירה ע”י קבוצות רכישה

קבוצות רכישה, אף הן טומנות בחובן הבטחה למחיר זול אך בהן יש סיכון הנובע מכך שמעמדן המשפטי אינו מוסדר היטב וחוקים מסוימים אינם חלים עליהן.

תהליך קניית הדירה

שקילת כל הגורמים הפיננסיים האישיים שלנו לפני ההחלטה הסופית על קניית דירה, חישוב ווידוא שביכולתנו לעמוד בהחזרים על מנת לא לבצע שינוי דרסטי לרעה באורח חיינו, התייעצות עם בעלי מקצוע ורכישת בטחונות.

השקעה בקרקע – אלטרנטיבה טובה לרכישת דירה

אופציה נוספת עם חשיבה עתידית יותר, איתה תוכלו לבצע קניית דירה ללא הון עצמי, היא השקעה בקרקע חקלאית, קרקע אשר עוד לא הופשרה למגורים אך עתידה להיות מופשרת ולהפוך לאזור מגורים חדש. קיימות קרקעות חקלאיות למכירה או השקעה בקרבת אזורים מרכזיים בערים פרדס חנה, בנימינה, אשדוד ועוד. מה טוב ברכישת קרקע חקלאית? כיום ניתן לקבל מימון של עד 100% ברכישה של קרקע דרך חברת הקרקעות, כך שאפילו אם אין לכם עכשיו את הסכום המלא לא תפספסו את ההזדמנות לרכישה.

בהצלחה!