איחוד וחלוקה מחדש של קרקעות

במאמר הבא נסביר מה זה איחוד וחלוקה של מגרשים חקלאיים, נפרט את שלבי תוכניות איחוד וחלוקה ונבהיר מתי יש להשתמש בהם.

איחוד וחלוקה של קרקעות – מה זה?

איחוד וחלוקה של מגרשים (רה-פרצלציה) הוא תהליך תכנוני וקנייני שבו מאחדים מספר מגרשים לצורך תכנון מחדש של השטח לבנייה, בניגוד לפרצלציה בה מבצעים פיצול מגרש מנחלה.

בואו ונניח כי יש מספר מגרשים סמוכים בבעלות פרטית שעדיין לא נבנה בהם דבר ושלא נעשה בהם שימוש חורג, כמו שימוש חורג בקרקע חקלאית. העירייה מתכננת בניית שכונת מגורים חדשה בשטח שכולל את שטח שלושת המגרשים. שכונת מגורים כוללת אמנם מבני מגורים אך היא כוללת גם מבני ציבור, שטחים ירוקים, כבישים ועוד. כדי לבצע תכנון נכון של השכונה, חלק מהשטחים הכלולים במגרשים הללו מיועדים לבנייה ציבורית. על מנת לדאוג לכך שבעלי המגרשים לא יקופחו, העירייה למעשה מבצעת הליך שכולל שני שלבים – איחוד וחלוקה.

שלבי תוכנית איחוד וחלוקה

1. השלב הראשון באיחוד וחלוקה הוא שלב האיחוד. בשלב זה מאחדים את כל המגרשים לשטח אחד גדול עליו מיישמים את התכנון.
2. השלב השני באיחוד וחלוקת מגרשים הוא החלוקה. בשלב החלוקה מחלקים את המגרשים מחדש במטרה שכל בעל מגרש קודם יקבל מגרש דומה לזה המקורי מבחינת ערך כספי ומיקום, גם אם לא זהה.

הליך איחוד וחלוקה יכול להתבצע ביוזמת ועדה מקומית כדרך לקדם תכנון מסוים לשטח או במטרה לשנות את ייעוד השטח ולהימנע מתשלום פיצויים עקב הפקעת מגרשים. איחוד וחלוקה יכולים גם להיות יוזמה של בעלי מהמגרשים במטרה להשביח את ערך הקרקע על ידי תכנון מחדש (למשל בפרויקטים של פינוי בינוי).

דגשים לתהליך חלוקה מחדש של קרקע

• מוודאים שהמגרש החדש באשר הוא יהיה במיקום הקרוב ביותר האפשרי למקום המקורי של הקרקע.
• מוודאים ששווי המגרש החדש יהיה תואם וזהה לשוויו של המגרש הישן.
• בכל הקשור לתשלומי איזון בין בעלי הקרקע בעת תהליך חלוקה מחדש של מקרקעין, בעל של חלקה עם שווי יחסי גבוה יותר משאר החלקות לעומת המצב שלפני האיחוד וחלוקה, ייאלץ לשלם תשלומי איזון לוועדה המקומית לתכנון ובנייה שמטרתה לתווך בין בעלי המקרקעין.

תקנות איחוד וחלוקה

ישנן תקנות איחוד וחלוקה מפורשות המפורטות בתקנון משנת תרס”ט – 2009 בסעיף 122 לחוק התכנון והבנייה התשכ”ה 1965. התקנון המצוין בתקנות תכנית איחוד וחלוקה, כולל מפרט המתאר כיצד יש להתייחס לחלוקה לחלקות במקרים השונים: כאשר מתבצע הליך איחוד וחלוקה ללא הסכמת הבעלים ואיתה, האופן בו תעודכן טבלת הקצאה ואיזון בין המגרשים, איך לחלק כאשר מספר חלקות של מגרשים שייכות לאותם הבעלים או לחילופים כאשר חלקה שייכת לכמה בעלים וכן את השלבים השונים הנדרשים בתהליך כגון: פרסום, הערכת שמאי, רישום שעבודים ורישום החלקות החדשות. התקנון מפרט את המסמכים הנדרשים לביצוע ההליך דרכי ביטולו והתשלומים הנדרשים.

מתי יש להשתמש באיחוד וחלוקה בהסכמת בעלים ומתי באיחוד וחלוקה ללא הסכמת בעלים?

יש 2 סוגים עיקריים של תוכניות לאיחוד וחלוקת מגרשים. כך תדעו באילו מקרים ניתן להשתמש בכל אחד ואחת.

איחוד וחלוקה בהסכמה

בתוכנית זו של איחוד וחלוקה בהסכמה, יכול כל בעל מגרש בין אם מדובר בקרקע חקלאית או אחרת, להסדיר חלוקה מחדש של הקרקע שברשותו, גם כאשר מדובר בקרקע חקלאית למכירה.

כאשר בעלי החלקות השונים מסכימים לתוכנית, ניתן לבצע הליך של איחוד וחלוקה בהסכמת הבעלים. בהליך זה כל בעלי החלקות מסכימים לביצוע הליך של איחוד וחלוקה, וחותמים על הטפסים הרלוונטיים, כולל האיזונים וההקצאה מחדש של החלקות.

איחוד וחלוקה שלא בהסכמה

בתוכנית איחוד וחלוקה שלא בהסכמה עושים שימוש כאשר לא כל בעלי החלקות מסכימים לתוכנית, הועדה המקומית יכולה להפעיל איחוד וחלוקה ללא הסכמת הבעלים כאשר את החתימה על טופס ההסכמות מחליף טופס אחר עליו חותם שמאי מקרקעין. שמאי המקרקעין קובע מה שווי החלק היחסי של החלקה מכלל החלקות המיועדות לאיחוד וחלוקה מחדש ועל פי חלק יחסי זה נקבעת החלוקה מחדש.

באופן כללי, כאשר מדובר בשטח גדול, ייתכן שניתן להפרידו למספר שטחים קטנים יותר שבחלקם ייושם איחוד וחלוקה בהסכמת הבעלים ועל החלק האחר לו אין הסכמה כוללת של כל הבעלים – יוכל איחוד וחלוקה ללא הסכמת הבעלים.

תוכניות איחוד וחלוקה של קרקעות – יתרונות וחסרונות

לתוכניות איחוד וחלוקה יתרונות וחסרונות, במיוחד כאשר השטח כולל חלקות המיועדות למטרות שונות והחלוקה מתבצעת שלא בהסכמת הבעלים. אם חלק מהחלקות מיועדות לבנייה למגורים וחלקן מוגדרות כשטחים חקלאיים, לדוגמה, השווי היחסי של החלקות המיועדות למגורים עולה על שוויין של החלקות החקלאיות, גם אם לאחר יישום תוכנית איחוד וחלוקה, ייעוד השטח כולו מוגדר מחדש עבור בנייה למגורים.

במצב זה, עבור בעל החלקה לבנייה יש יתרון משמעותי כיוון ששטח החלקה שאותה יקבל בתמורה יהיה גדול משטח החלקה המקורית. בעלי החלקות החקלאיות עלולים להתקל בצד השני של המשוואה בו גודל החלקה שיקבלו יהיה קטן משמעותית מגודל החלקה המקורית שהייתה בבעלותם.

לתוכנית איחוד וחלוקה יכולים להיות יתרונות משמעותיים נוספים, במיוחד כאשר הדבר מתבצע בהסכמת הבעלים. בדרך זו ניתן ליישם תכנון חדשני ומעודכן ובכך להשביח את ערך הקרקע ולמעשה להעלות את ערכן של החלקות כולן בשטח המיועד.

קראו עוד על מגוון קרקעות חקלאיות למכירה אטרקטיביות במיוחד, שיכולות להעניק תשואה ותמורה גבוהה ביותר להשקעה, לאחר תהליך הפשרת קרקעות.